Испанский рынок на подъёме
Рынок гостиничной недвижимости Барселоны переживает новый виток активности. Рекордный поток туристов, жёсткие меры по ограничению краткосрочной аренды квартир и дефицит новых лицензий на гостиничную деятельность изменили правила игры.
В последние годы, наряду с традиционными направлениями — торговыми помещениями с надёжными арендаторами, ресторанами, складами, офисами и торговыми центрами — всё более заметный интерес инвесторов сосредоточен на гостиничном секторе. Отели, особенно с действующей туристической лицензией, сегодня рассматриваются как один из самых стабильных источников доходности в диапазоне 5–7 % годовых и становятся ключевым объектом охоты как для международных фондов, так и для частных инвесторов.
По данным экспертов GG Real Estate Barcelona, отели с действующей лицензией стали стратегически важным, но крайне ограниченным активом. По официальным данным мэрии и INE, в городе насчитывается около 450–680 отелей. Каталонский реестр туристического размещения даёт более широкий охват — с учётом апарт-отелей, pensiones, hostales, albergues и прочих лицензированных форматов — это порядка 1 900–2 000 объектов (по оценкам 2024 года).
При этом на открытом рынке продаётся всего 50–70 объектов — менее 4 % всего гостиничного фонда города. Руслан Гаврилов, CEO GG Real Estate Barcelona, подчёркивает:
«Продажа гостиницы в Барселоне — редкое событие. Небольшие отели и бутик-объекты стоимостью от €1 млн до €5 млн выставляют на продажу, как правило, когда владельцы выходят на пенсию и не хотят больше управлять бизнесом самостоятельно. Крупные активы продаются в рамках диверсификации портфеля инвестиционного фонда или семейного траста, когда один актив реализуют, чтобы приобрести другой. При этом собственники крупных гостиниц могут в любой момент изменить своё решение о продаже, если корректируют стратегию управления фондом».
Туристическая статистика: Испания и Барселона
Испания продолжает бить рекорды по туристическому потоку. В 2024 году страну посетили 94 млн международных туристов, что на 10 % больше, чем в 2023-м. Доходы отрасли достигли €126 млрд, что составляет около 12,3 % ВВП страны.
Барселона продолжает удерживать позиции одного из главных туристических центров Европы. За январь–июнь 2025 года город принял около 7,6 млн туристов, а в совокупности с регионом Destination Barcelona — 12,5 млн гостей. Несмотря на умеренный рост по сравнению с аналогичным периодом 2024 года (+1,0 %), экономический эффект увеличился на 4,6 %, достигнув €6,77 млрд, из которых €5,04 млрд пришлось на сам город.
При этом основной туристический поток традиционно приходится на летние месяцы, и по итогам года ожидается, что общее количество туристов в Барселоне превысит 30 млн человек.
Показатели загрузки гостиниц остаются стабильно высокими: спрос поддерживается как иностранными туристами, так и внутренними поездками. Туристы тратят всё больше — рост среднего чека и увеличение доли премиального сегмента усиливают выручку отельеров и операторов турсервиса.
Стабильный спрос на ключевые активы
На рынке Барселоны и Каталонии стабильно востребованы коммерческие помещения с якорными супермаркетами — надёжными арендаторами, обеспечивающими долгосрочные контракты и предсказуемый денежный поток.
Но именно гостиницы сегодня занимают центральное место в инвестиционной повестке. И здесь рынок делится на два чётких сегмента.
Малые гостиницы: выбор частных инвесторов
В эту категорию входят небольшие гостиницы, hostal и бутик-отели в черте города и по всему побережью Каталонии. Средняя стоимость таких объектов — от €1 млн до €3–5 млн.
Обычно их приобретают без оператора, чтобы управлять самостоятельно. Для многих это не просто инвестиция, а бизнес, в который вовлекается вся семья. Здесь большую роль играют личные предпочтения: атмосфера здания, расположение, потенциал ребрендинга.
Крупные комплексы: игра для крупных игроков
Верхний сегмент гостиничного рынка Барселоны — это объекты стоимостью от €10 млн до €30–50 млн, а иногда и свыше €100 млн. Такие сделки практически всегда становятся полем деятельности международных фондов и институциональных инвесторов.
Подход здесь строго профессиональный: перед покупкой объект проходит комплексный due diligence, включающий техническое обследование здания и детальный анализ финансовых результатов за несколько последних лет. Это позволяет оценить текущее состояние актива и спрогнозировать его потенциал на долгосрочном горизонте.
Торговая часть процесса — отдельная история. Владельцы крупных гостиниц часто исходят из расчёта доходности 4–5 % годовых, в то время как фонды нацелены на 5,5–7 %. Разница в цифрах превращает переговоры в стратегическую партию, где каждая сторона отстаивает свою позицию, понимая, что на кону десятки миллионов евро. Руслан Гаврилов отмечает, что именно умение находить компромисс в таких переговорах определяет успех сделки: «Здесь побеждает не тот, кто давит ценой, а тот, кто предлагает стратегию, устраивающую обе стороны».
Локации, определяющие цену
В Барселоне: Эшампле, Готический квартал, Борн, Диагональ – Рамбла Каталунья — самые востребованные зоны с максимальным пешеходным трафиком и высокой арендной ставкой.
Перспективные городские районы: Грасиа, Сарриа-Сан Жерваси, Побленоу — привлекательны для брендов и инвесторов, ориентированных на долгосрочный рост капитала.
Побережье Каталонии:
- Коста-Гарраф: Ситжес, Гава-Мар, Кастельдефельс.
- Маресме: Матаро — центр строительного бума.
- Коста-Брава: Плайя-де-Аро, Льорет-де-Мар, Тосса-де-Мар.
Лицензия как инвестиционное золото
Спрос сосредоточен на объектах, которые можно вводить в эксплуатацию сразу:
- действующие гостиницы с хорошими показателями загрузки;
- здания под реконструкцию с туристической лицензией;
- отели среднего размера в центральных районах или пригородах с удобным транспортным сообщением.
В условиях дефицита разрешений такие объекты становятся редким ресурсом, за который разворачивается острая конкурентная борьба.
Эксперты GG Real Estate Barcelona: доступ к закрытым сделкам
GG Real Estate Barcelona — одна из немногих компаний в Испании, глубоко интегрированных в профессиональное сообщество гостиничного рынка. Наша команда из более чем 70 экспертов с опытом более 30 лет предоставляет клиентам доступ к off-market гостиничным объектам в Барселоне, Мадриде и туристических регионах страны — активам, которые редко поступают в открытую продажу.
За каждым серьёзным гостиничным активом стоит адвокатская контора, которая регулирует все вопросы взаимодействия с потенциальными покупателями — от показа объекта до передачи документов. Это значит, что без опытных экспертов на рынке гостиниц Барселоны не обойтись: необходимо знать собственника лично, понимать мотивацию продажи и уметь вести переговоры в его интересах. Как подчёркивает Руслан Гаврилов, глубокое знание локальной специфики и доверительные связи с владельцами — это главный капитал брокера на этом рынке.
Как мы работаем
- Определяем инвестиционные критерии и структуру капитала.
- Подписываем соглашение о признании гонорара — стандартную процедуру, подтверждающую серьёзность намерений и открывающую доступ к информации.
- Подписываем NDA (соглашение о конфиденциальности) для защиты интересов сторон и сохранения коммерческой тайны.
- Ведём переговоры с собственниками и согласуем формат взаимодействия.
- Организуем показы объектов.
- Подписываем LOI (письмо о намерениях) с предложением по цене и условиям.
- Проводим юридический и технический аудит (due diligence).
- Заключаем сделку у нотариуса.
Серьёзные инвестиции требуют серьёзного подхода. GG Real Estate Barcelona обеспечивает конфиденциальность, прозрачность и результат на каждом этапе, открывая клиентам доступ к самым ценным гостиничным объектам Испании.