Недвижимость в Испании для россиян: как купить, когда переводы заблокированы

Реальность-2025. Классические переводы из РФ в Испанию работают нестабильно: отключения от SWIFT, жёсткий комплаенс, лимит €100 тыс. для нерезидентов ЕС. Формально сделки не запрещены, но деньги часто блокируются на стороне банка-получателя.

Рабочее решение — криптосделка с лицензированным посредником (VASP)

• Суть: вы платите USDT/BTC/ETH → VASP легально конвертирует в евро → переводит продавцу/на нотариальный эскроу в Испании.
• Юридически договор у нотариуса оформляется как купля-продажа в евро с приложением KYC/AML и подтверждений конвертации/транзакций.
• Налоги: как при обычной покупке за евро (ITP для вторички или IVA+AJD для новостроек).
• Издержки: ориентир ~4% от суммы + фиксированные KYC-сборы.
• Важно: прямой «крипто-бартер» усложняет налоги и редко удобен.

Почему стоит оформить ВНЖ до сделки

• Доступ к банкам: проще открыть счёт, нет лимита €100 тыс. для резидентов ЕС.
• Комплаенс заранее: подтверждённое происхождение средств повышает доверие нотариуса и банка.
• Организация: NIE, длительное пребывание, удобная оплата налогов.
• После отмены “золотой визы” основные опции — Digital Nomad или No Lucrativa.

Пошаговый план

Диагностика: миграционный/недвижимый юрист + финконсультант (статус, налоги, бюджет).

ВНЖ: подача на Digital Nomad/No Lucrativa (параллельно NIE, счёт).

VASP и комплаенс: договор, KYC/AML, доказательство происхождения криптоактивов, стратегия курса.

Объект и проверка: юрчистота, отсутствие обременений; arras (задаток €3–6 тыс.).

Нотариус и расчёт: VASP конвертирует крипту, выдаёт чек/перевод; подписывается escritura de compraventa.

Регистрация: уплата налогов и внесение права в Реестр.

После сделки: коммуналка, страховка, IBI/налоги нерезидента, регистрация арендного дохода (если сдаёте).

Налоги и сборы (ориентиры)

• Вторичка (ITP): ~10% (по автономии).
• Новостройка: IVA 10% + AJD ~1–1,5%.
• Нотариус/регистратор: ~0,5–1,5%.
• Комиссии VASP/KYC: ~4% + фикс.

Риски и хеджирование

• Блокировка средств: статус резидента + расчёт через испанского/ЕС-VASP.
• Происхождение крипты: заранее готовьте выписки бирж/кошельков и историю транзакций.
• Волатильность: фиксируйте курс/стейблкоины и синхронизируйте конвертацию с днём подписания.

Вывод: ВНЖ + прозрачный комплаенс + лицензированный VASP превращают крипторасчёт в стандартную евро-сделку без блокировок и налоговых сюрпризов.

🔗 Источник: Руслан Гаврилов, CEO GG Real Estate Barcelona, 6 ноября 2025 г. — Prian.ru