Как правильно купить недвижимость в Испании: руководство для иностранцев

Покупка недвижимости в Испании — это не просто воплощение мечты о жизни у моря, но и серьёзный юридический и финансовый процесс, особенно если вы не проживаете в стране постоянно. Как выбрать подходящий район? Какие налоги и дополнительные расходы стоит учесть? Возможно ли получить ипотеку без вида на жительство? В этом материале мы подробно разберём каждый шаг, который поможет вам действовать грамотно и уверенно — с экспертными комментариями Руслана Гаврилова, CEO GG Group Barcelona. 

С чего начать: где покупать, а где лучше не рисковать

Если вы думаете о покупке дома или квартиры в Испании, начните с главного — цели: вы хотите переехать, сдавать в аренду или инвестировать на рост капитала?

После того как вы определились с целью, следующим шагом станет выбор региона. Испания — это не только Барселона или Мадрид, но и множество прибрежных и внутренних территорий, каждая со своей спецификой и уровнем цен.

Тем не менее, именно Барселона и её окрестности остаются одним из самых популярных направлений для иностранцев, благодаря сочетанию городской инфраструктуры, транспортной доступности и побережья. В этом регионе выбор особенно широк, и важно понимать, какие районы действительно подойдут под ваши задачи.

Вот некоторые проверенные районы в Барселоне, куда чаще всего смотрят иностранцы (подобные зоны есть и в других городах Испании):

• Центр Барселоны (Эшампле, Готико, Борн) — отлично для аренды, особенно краткосрочной. Но есть нюанс: лицензии на туристические апартаменты (HUT) в Барселоне с 2028 года прекращают продлевать. Эти районы предлагают уникальную архитектуру, активную культурную жизнь и шаговую доступность до достопримечательностей.
• Педральбес, Саррия, Сант Кугат — престижные семейные зоны с международными школами и парками. Особенно популярны среди экспатов с детьми.
• Гава Мар, Кастельдефельс — побережье с комфортной средой и близостью к городу. Отлично подходит для ПМЖ.
• Побленоу, Сант-Андреу — развивающиеся кварталы с новым строительством и высоким инвестиционным потенциалом.

Также стоит присмотреться к прибрежным регионам:

• Коста Брава — скалистое побережье на северо-востоке Каталонии. Виллы, уединение, природа. Идеально для отдыха и ПМЖ. Особенно популярны Льорет-де-Мар, Палафружель, Бланес, Плайя-де-Аро, Тамариу, Бегур. Многие объекты здесь находятся в закрытых урбанизациях с охраной и развитой инфраструктурой.
• Коста-дель-Маресме — побережье между Барселоной и Коста-Брава. Комфорт и отличная транспортная доступность до столицы Каталонии. Города как Масноу, Матаро, Алейя, Сант-Андреу-де-Льаванерас, Премиа-де-Мар, Калелья хорошо подойдут для жизни круглый год. Есть школы, клиники, магазины и сервис.
• Коста Дорада — южное побережье с мягким климатом, песчаными пляжами и сравнительно доступными ценами. Камбрильс, Таррагона, Кома-Руга, Кунит, Калафель особенно популярны у семейных покупателей. Уровень цен ниже, чем в Барселоне, при высоком качестве жизни.

Не стоит ориентироваться только на цену. Некоторые районы — например, в Барселоне это Ла Мина в Сан-Адриа-де-Бесос или Зона Франка — могут показаться выгодными на первый взгляд, но на деле не соответствовать ожиданиям по уровню безопасности, качеству инфраструктуры и общему окружению. Подобные локации встречаются почти в каждом городе и регионе, поэтому важно внимательно изучать район перед покупкой, а не полагаться лишь на привлекательную стоимость. 

«Мы всегда рекомендуем проводить анализ района: инфраструктура, перспективы, социальный состав. Это гораздо важнее цены в объявлении» — Руслан Гаврилов, CEO GG Group Barcelona

Выбор агентства недвижимости: с кем работать, а с кем — точно нет

При покупке недвижимости в Испании в сделке участвуют сразу несколько специалистов: агенты, юристы, нотариусы, налоговые консультанты и банковские менеджеры. Для иностранного покупателя этот процесс особенно сложен и требует более глубокого сопровождения.

Почему иностранцам нужен особый подход?

Особенность международных сделок в том, что они включают расширенный набор услуг:

• Индивидуальный подбор объектов с анализом локации, а при инвестиционных покупках — с расчётом доходности;
• Юридическая проверка объекта и продавца;
• Налоговое и структурное консультирование, поскольку сделки с участием иностранцев чаще всего нетипичны;
• Полное сопровождение “под ключ”: перевод документов, помощь с международными платежами, открытие счёта и получение ипотеки;
• Иммиграционная поддержка, если покупка связана с переездом;
• Постпродажное обслуживание — меблировка, подключение коммунальных услуг, управление арендой.

И всё это желательно на русском или хотя бы английском языке — ведь большинство иностранных клиентов не владеют испанским.

Почему не все агентства справятся?

Большинство агентств в Испании ориентированы на внутренний рынок. Они работают по стандартной схеме — «показ-продажа», без глубокого сопровождения. Международные сделки — это отдельный тип бизнеса, требующий консалтингового подхода, опыта и соответствующей команды.

Сколько это стоит?

• В Барселоне комиссия агентства обычно составляет 3–5% от стоимости объекта (оплачивает продавец).
• На побережье — до 6%.
• В коммерческих сделках комиссию чаще платит покупатель.
• За индивидуальный поиск по закрытым базам может взиматься дополнительная плата.

На что обращать внимание при выборе агентства?

Надёжнее всего работать с компанией, у которой:

• В штате не менее 8–10 сотрудников;
• Есть офис площадью от 100 м²;
• Есть профессиональный сайт и открытые контакты;
• Работают лицензированные агенты с номером API;
• Опыт работы — не менее 10 лет.

Именно такие критерии используют при отборе франчайзи в международных брокерских сетях — это минимальные признаки устойчивой и профессиональной структуры.

«Лично я не рекомендую работать с “частниками” из социальных сетей — даже если у них есть номер API, подтверждающий лицензию. Это, как правило, автономные брокеры-одиночки, которые после сделки не в состоянии обеспечить полноценное сопровождение и весь необходимый спектр услуг, особенно в сфере доверительного управления. Надёжнее всего обращаться в проверенное агентство недвижимости с офисом, профессиональным сайтом, командой экспертов и лицензированных агентов API — минимум из 10 специалистов — и опытом работы от 10 лет», — подчёркивает Руслан Гаврилов.

Какие налоги и дополнительные расходы вас ждут

При покупке недвижимости в Испании рассчитывайте на 12–15% дополнительных расходов от стоимости объекта. Вот основные статьи:

Первичный рынок (новостройки):

• НДС (IVA): 10%
• Гербовый сбор (AJD): 1,5%

Вторичный рынок:

• Налог на передачу прав собственности (ITP): от 10% до 13% (в Каталонии ставка зависит от стоимости объекта):
   — до €600 000 — 10%
   — от €600 000 до €900 000 — 11%
   — от €900 000 до €1 500 000 — 12%
   — свыше €1 500 000 — 13%

Участки у юрлиц (компании):

• НДС: 21%
• AJD: 1,5%

Дополнительно:

• Юрист: ~1%
• Нотариус и регистрация: 1–2%
• Банковские переводы, услуги переводчика, NIE и т.д.: от €200

«В Каталонии с июня 2025 года повышены ставки налога на вторичное жильё, особенно для сделок свыше €600 тыс. и для инвесторов с 5+ объектами — до 20%» — Руслан Гаврилов

Юридическое сопровождение сделки — только с профессионалами

Хороший юрист — это не формальность, а основа безопасной сделки. В нашей команде работают профильные юристы, адвокаты и налоговые консультанты, специализирующиеся на международных операциях с недвижимостью в Испании.

Мы не передаём клиентов «на сторону» и не оформляем сделки без участия юриста — это принцип нашей работы. Только так можно гарантировать чистоту сделки и защиту ваших интересов на каждом этапе.

Что включает сопровождение:

• проверка юридической чистоты объекта и продавца;
• анализ наличия долгов, обременений, ипотек и технических ограничений;
• подготовка контракта резервации (Contrato de Arras);
• получение NIE (идентификационного номера иностранца);
• помощь в открытии счёта в испанском банке;
• сопровождение на сделке у нотариуса и оформление в Регистре собственности.

Мы также консультируем по вопросам структурирования сделки и налогообложения, чтобы вы изначально понимали все обязательства и могли оптимизировать издержки.

Что ещё оплачивает собственник после покупки

• Налог на имущество (IBI): 0,4–1,1% от кадастровой стоимости;
• Коммунальные платежи: в среднем от €150/мес. за квартиру, от €300/мес. за виллу;
• Обслуживание комплекса (если есть инфраструктура): от €50 до €1000/мес.;
• Страхование, ремонт, уборка, управление арендой — рассчитываются индивидуально.

Можно ли получить ипотеку иностранцу

Да, банки в Испании выдают ипотеку и нерезидентам. Условия:

• Первый взнос: от 30–50%
• Срок: до 25 лет
• Ставка: от 2,5% годовых
• Необходимые документы: NIE, налоговая декларация, справка о доходах, открытый счёт в испанском банке

«Наш клиент из России с ВНЖ недавно получил ипотеку на дом на Коста-Браве. Всё возможно — если действовать грамотно и через юриста» — Руслан Гаврилов

Коммерческая недвижимость: как получить пассивный доход

Если ваша цель — арендный доход, рассмотрите:

• жилые дома с уже заключёнными долгосрочными контрактами;
• коммерческие помещения — магазины, офисы, рестораны;
• инвестпроекты с редевелопментом и перепродажей;
• отели, мини-гостиницы, доходные дома.

GG Real Estate подберёт объекты с доходностью от 4 до 6% годовых и разработает финансовую модель проекта под ваш профиль.

Строительство дома под ключ — если не нашли готовый вариант

Если вы не нашли дом своей мечты — его можно построить. Это не сложнее покупки готовой недвижимости, если за дело берётся профессиональная команда.

В GG Real Estate мы реализуем проекты «от участка до ключей», включая все этапы под вашим контролем:

• подбор и юридическое оформление земельного участка;
• разработку архитектурного проекта с нашим архитектором;
• согласование и получение разрешений;
• строительные работы с постоянным техническим контролем инженера;
• дизайн-проект интерьера;
• отделка, меблировка, благоустройство участка.

У нас в штате — архитекторы, инженеры, дизайнеры, прорабы и комплектаторы, а также свой шоурум с образцами отделочных материалов, сантехники и мебели из Италии и Испании.

Вы заранее видите, как будет выглядеть ваш будущий дом — и что важно, знаете бюджет. Всё строительство ведётся с прозрачной сметой, регулярной отчётностью и сопровождением на русском языке.

Кратко о главном: почему семьи и инвесторы выбирают Испанию

Испания стабильно входит в число самых привлекательных стран Европы для вложений в недвижимость. Причина — в уникальном сочетании комфортной среды, правовой надёжности и инвестиционного потенциала:

• Прозрачная правовая система — надёжная регистрация собственности и защита прав владельцев;
• Стабильная валюта — расчёты и накопления в евро;
• Благоприятный климат — мягкая зима, тёплое лето и более 300 солнечных дней в году;
• Качественная инфраструктура — транспорт, связь, сервис и общественные пространства европейского уровня;
• Медицина и образование — доступ к современным клиникам, международным школам и университетам;
• Гастрономия и стиль жизни — локальная кухня, фермерские рынки, культура отдыха и дружелюбной социальной среды;
• Спорт и здоровье — страна для активных: от тенниса и йоги до гольфа и, конечно, футбола — национального вида спорта с мировой славой;
• Высокий спрос на аренду — от туристов и долгосрочных арендаторов;
• Потенциал роста стоимости объектов — особенно в развивающихся регионах вне крупных мегаполисов;
• Ипотека без ВНЖ — иностранцы могут получить финансирование на привлекательных условиях.

Инвестируя в испанскую недвижимость, вы получаете не только ликвидный актив, но и возможность жить, отдыхать или зарабатывать в стабильной, безопасной и качественной среде — для себя и своей семьи.

Хотите узнать больше?

👉 Свяжитесь с нами и получите доступ к закрытой базе жилых и коммерческих объектов в Испании. Мы подберём решение под ваш профиль: для жизни, отдыха, инвестиций или дохода.

GG Real Estate Barcelona — ваш эксперт по недвижимости в Испании.