Якорный арендатор в коммерческой недвижимости

На сегодняшний день термин «якорный арендатор» стал устоявшимся и общепринятым среди профессионалов рынка коммерческой недвижимости. Якорными арендаторами называют одну или несколько ключевых компаний-арендаторов в торговых центрах, которые соответствуют определенным критериям.

Сфера деятельности якорного арендатора

Как правило, якорными арендаторами выступают ритейлинговые компании. В большинстве случаев, это крупные сетевые супермаркеты, которые специализируются на продуктах питания и сопутствующих товарах.

В России в роли якорных арендаторов обычно выступают магазины «Магнит», «Пятерочка», «Атак/Ашан» и другие. В Испании, например, это Mercadona, Lidl, Supercor и прочие.

Это не обязательно должны быть торговые предприятия, занимающиеся исключительно продуктами питания. Возможна и другая специализация. Например, мировой бренд в области строительства и ремонта Leroy Merlin или европейские спортивные магазины Decathlon. Естественно, инфраструктура вокруг такого якорного арендатора, скорее всего, будет отличаться от инфраструктуры вокруг продуктового магазина.

Сетевые арендаторы

Легко заметить, что якорными арендаторами чаще всего являются сетевые компании. На самом деле, любой владелец коммерческой недвижимости мечтает иметь таких клиентов в своем торговом центре или магазине под аренду на улице. Это связано с тем, что сетевые организации известны своей надежностью.

Они:

подписывают договора на продолжительный период,
редко расторгают договоренности.
обладают достаточными финансовыми ресурсами для своевременной оплаты.

Примерами таких арендаторов в Испании являются ритейлеры Mercadona, Carrefour, Consum и Caprabo; предприятия быстрого питания, такие как McDonald's, KFC и Burger King; а также отели Marriot и Sheraton.

Безусловно, за привлечением качественного сетевого клиента всегда наблюдается высокая конкуренция между арендодателями.

Площадь, которую занимает ключевой арендатор

Якорный арендатор обычно занимает значительную часть площади торгово-развлекательного центра, как правило, от 10% до 15% и более. Такие арендаторы стремятся заключать с владельцами специальные соглашения, которые позволяют им при необходимости увеличивать или уменьшать свои площади в первую очередь, в зависимости от успешности их бизнеса.

Очевидно, якорному арендатору предоставляется одно из лучших мест в комплексе, но с учетом его особенностей. Владельцы, конечно, заинтересованы в том, чтобы сдавать и другие помещения по разумной цене, поэтому они обычно учитывают, как оптимально распределить поток посетителей.

Привлечение посетителей якорным арендатором

Основное преимущество якорного арендатора, которое выделяет его среди остальных арендаторов в том же здании, заключается в его способности привлекать трафик. Именно к якорному арендатору стекается основной поток посетителей, что способствует привлечению клиентов и в другие торговые точки по пути.

Однако это применимо в первую очередь к определенной целевой аудитории, а не ко всем видам бизнеса. Например, рядом с университетом целесообразнее открывать заведения быстрого питания, такие как McDonald's, Burger King или KFC, а не высококлассные мишленовские рестораны. То же самое происходит и в торговых центрах: якорный арендатор определяет основной контингент посетителей, и окружающие компании адаптируются под эту аудиторию.

Практическое применение

Для инвесторов, рассматривающих вложения в коммерческую недвижимость, изучение ситуации с якорными арендаторами является ключевым аспектом. Важно не только выяснить, присутствует ли такой арендатор на объекте, но и убедиться, что он не планирует покинуть его в ближайшее время.

Многие арендаторы не смогли успешно преодолеть локдаун и до сих пор не полностью восстановились, что влияет на их способность платить аренду на прежнем уровне в условиях сохраняющихся ограничений. Поэтому инвесторам, планирующим сделку с объектом недвижимости, следует тщательно изучить, как арендатор выполнял свои финансовые обязательства в период 2020-2021 годов.

Признаки успешного состояния дел у якорного арендатора могут включать:

Если в часы пик наблюдается большая очередь у касс, даже при наличии множества кассиров, это может негативно сказаться на удобстве для покупателей, но при этом является отличным признаком успешности магазина и, соответственно, выгодным для инвесторов в коммерческую недвижимость.
Рост торговой точки и внедрение новых технологий, таких как станции для самостоятельной оплаты, которые в настоящее время становятся всё более распространёнными.
Регулярное обновление и расширение ассортимента товаров на полках является положительным признаком. В противоположность этому, если предприятие начинает сокращать свои запасы, это может свидетельствовать о его намерении покинуть текущее место.

Обычно найти просторное помещение для крупного супермаркета — задача не из легких, так как предложение таких объектов на рынке ограничено. Поэтому якорные арендаторы часто заключают договоры с владельцами на участие в проекте еще на этапе строительства здания. Эти договоренности, как правило, имеют долгосрочный характер.

Потенциальному инвестору в коммерческую недвижимость важно внимательно изучить, как долго конкретное предприятие занимает ключевую площадь. Частая смена арендаторов является тревожным сигналом, указывающим на возможные проблемы с объектом.

К признакам возможных изменений в ситуации с якорными арендаторами могут относиться и косвенные факторы, не связанные непосредственно с объектом. Например, новости о слияниях и поглощениях основной компании, ее финансовые отчеты о прибылях и убытках, а также объявления о расширении или сокращении штата.

Например, в январе 2022 года компания New Balance, занимающаяся производством и продажей спортивной обуви, неожиданно объявила о закрытии нескольких десятков своих специализированных магазинов по всей Испании. При этом не все владельцы помещений были заблаговременно уведомлены о завершении аренды; некоторые узнали об этом только через средства массовой информации.

Это оказало значительное воздействие на рынок коммерческой недвижимости. К примеру, в центре Барселоны был снят с продажи объект стоимостью 5 миллионов евро из-за закрытия магазина арендатора. Это подчеркивает, что наличие сетевого магазина не гарантирует стабильность для инвестора. Поэтому важно активно отслеживать планы арендаторов и их возможные изменения.

Инвестору нужно учитывать много информации о таких организациях. Однако наличие надежного якорного арендатора в торговом центре, несмотря на возможные нюансы, может служить признаком успешного вложения в коммерческую недвижимость рядом с ним. Чтобы узнать, какие объекты коммерческой недвижимости с якорными арендаторами доступны для инвестиций в Испании, обратитесь к нашим специалистам.