Дома раскупаются быстрее, чем когда-либо: всего за 73 дня!

В Мадриде квартиры покупают в первые два месяца после появления объявления о продаже, согласно отчету Tecnocasa и Университета Помпеу Фабры.

Недвижимость в Испании продается с рекордной скоростью. По данным отчета XL о рынке жилья, подготовленного группой Tecnocasa и Университетом Помпеу Фабры (UPF), в 2024 году среднее время для заключения сделки снизилось до 73 дней — это наименьший показатель за всю историю, начиная с 2017 года. Этот результат отражает высокий спрос, который характеризует нынешний рынок недвижимости, обусловленный сочетанием факторов, таких как снижение процентных ставок, рост среднего размера ипотечных кредитов и ограниченность предложения. В городах, где рынок наиболее напряжен, средний срок еще короче. В Мадриде квартиры продаются в течение первых двух месяцев после их появления на рынке, в то время как в Бильбао и Барселоне этот срок составляет 61 и 68 дней соответственно.

Скорость, с которой приобретаются дома, — явный признак недвижимости, охватившей страну в результате роста спроса, который за год увеличился почти на 40%, согласно отчету. «Недвижимость едва успевает появиться в списках, как на нее начинают поступать многочисленные предложения, и за нее разгорается настоящая борьба», — объясняет Хосе Гарсия Монтальво, профессор экономики Университета Помпеу Фабра. В то время как количество покупателей жилья резко возросло, предложение сократилось почти на 10% за год, поэтому, по словам аналитика, в Испании «рынок находится в состоянии кипения. И то, что мы видим, — это то, что спрос значительно превышает предложение, которое по-прежнему остается недостаточным».

За последние 15 лет в Испании ежегодно образовывалось около 275 000 домохозяйств, в то время как предложение жилья составляло около 120 000 единиц. Хотя этот низкий рост предложения после финансового кризиса объяснялся наличием нереализованного стока жилья, данный сток давно был поглощен или находится в зонах с низким спросом. Как отметил Банк Испании в своем последнем отчете по сектору недвижимости за прошлый год, дефицит жилья превышает 600 000 единиц, что свидетельствует о структурном дисбалансе между предложением и спросом.

В таком контексте, когда предложение жилья демонстрирует сильную зависимость от спроса, вполне вероятно, что динамика рынка сохранится. «Без согласованной и долгосрочной жилищной политики проблемы доступности для определенных уязвимых групп будут продолжать оставаться актуальными», — настаивает Монтальво. На международном уровне поведение испанского рынка контрастирует с ситуацией в других европейских странах. В то время как в Германии и Франции цены на жилье снизились в последние кварталы из-за замедления экономики, в Испании цены продолжают стремительно расти, что, по мнению эксперта, является результатом подъема экономики.

Сильный спрос также привел к тому, что цены продолжают расти, с годовым увеличением в 2024 году более 10% на вторичное жилье, которое составляет основную часть жилого фонда. К концу года средняя цена продажи составила 2 802 евро за квадратный метр, что все еще далеко от уровня 2007 года, когда стоимость квадратного метра приближалась к 3 500 евро.

На фоне роста цен средняя сумма ипотеки достигла рекордов, не достигавших такого уровня за последние 14 лет. В прошлом году она составила 130 894 евро, с годовым ростом в 11%. Снижение процентных ставок стимулировало ипотечное кредитование, позволяя покупателям получать более крупные кредиты, хотя они все еще далеки от тех 180 000 евро, которые выдавались во время ипотечного пузыря. 

Эта разница объясняется не столько тем, что жилье стало дешевле, сколько тем, что банковские учреждения стали предоставлять более скромные кредиты. На самом деле, аналитики подчеркивают, что испанский ипотечный рынок остается в рамках кредитной осторожности. В отличие от событий, предшествовавших кризису, когда банки выдавали кредиты с коэффициентом "кредит-стоимость" выше 100%, сегодня осторожность по-прежнему определяет процесс предоставления ипотеки.