Ипотека в Испании в 2024 году

Кредит на покупку недвижимости в Испании — это надёжный способ инвестирования, который при правильном выборе условий не создаст чрезмерной финансовой нагрузки. В 2023 году процентные ставки по ипотеке в Испании были одними из самых низких в Европе, находясь в диапазоне 2,8–3,5%, что делало их весьма привлекательными. Испанские банки предлагают иностранным инвесторам значительные преимущества, что выгодно отличает их от других европейских банковских продуктов. Во-первых, ипотеку в Испании могут оформить как резиденты, так и нерезиденты: при наличии подтверждения доходов и целей, нерезидент также может рассчитывать на получение кредита. Во-вторых, с 2019 года в Испании действует закон, позволяющий оформление ипотеки в разных валютах, в некоторых случаях можно выплачивать кредит в валюте, отличной от евро. Однако существуют и определённые ограничения для иностранных заемщиков, которые могут повлиять на вероятность одобрения кредита.

Ипотека в Испании для иностранцев

Иностранных граждан, желающих приобрести недвижимость в Испании, можно условно разделить на две группы: резиденты и нерезиденты страны. Для каждой из этих категорий испанские банки устанавливают свои специфические требования. Банковская система Испании проявляет наибольшую лояльность к заемщикам из других стран ЕС, а также к гражданам государств с устойчивой экономикой и стабильной валютой, таким как Великобритания, США, Канада, Япония и Австралия. В то же время, банки Испании менее охотно работают с клиентами из стран с нестабильной экономикой и политической обстановкой. Ипотека в Испании для Россиян возможна.

Особенности и требования для иностранных заёмщиков

Иностранные резиденты Испании могут оформить ипотечный кредит на таких условиях: Сумма кредита может достигать 70-80% от оценочной стоимости недвижимости. Максимальный срок погашения составляет 30 лет. Процентная ставка для резидентов на 2-3% ниже, чем для нерезидентов. Ежемесячный платёж не должен превышать 35% от общего дохода инвестора.

Нерезиденты могут оформить ипотечный кредит на таких условиях: сумма займа может составлять до 60-70% от оценочной стоимости недвижимости. Максимальный срок погашения кредита — до 20 лет. Процентная ставка для нерезидентов обычно на 2-3% выше, чем для резидентов. Ежемесячный платёж не должен превышать 35% от общего дохода инвестора.

И резиденты, и нерезиденты обязаны предоставить подтверждение законности доходов, которые будут использованы для первоначального взноса и последующих ежемесячных платежей.

Условия по ипотеке в Испании

Максимальная сумма кредита составляет 70 % от стоимости недвижимости. 

Минимальный размер займа — 50 000 €. 

Фиксированные процентные ставки начинаются от 2,5 % годовых. 

Срок кредита может варьироваться от 1 до 20 лет. 

Минимальный возраст заёмщика — 25 лет. 

Максимальный возраст заёмщика на момент полного погашения кредита — 70 лет. 

Ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 35 % от ежемесячного дохода.

Разные банки устанавливают свои собственные минимальные и максимальные лимиты по ипотечным кредитам для нерезидентов Испании. В среднем минимальная сумма займа составляет 50 000 евро, а максимальная может достигать 2,9 миллиона евро. Кроме того, многие банки требуют, чтобы стоимость приобретаемой недвижимости начиналась от 100–200 тысяч евро.

Процентная ставка и виды ипотечных кредитов в Испании

В Испании выделяют три типа процентных ставок: фиксированную, плавающая и смешанная.

Фиксированная процентная ставка

Фиксированная процентная ставка остаётся постоянной на протяжении всего срока кредита, независимо от экономической ситуации. Это обеспечивает заёмщику защиту от возможного повышения ставок, но в некоторые периоды фиксированная ставка может оказаться выше, чем плавающая.

Плавающая процентная ставка

В случае кредита с плавающей процентной ставкой договор предусматривает, что ставка изменяется в зависимости от динамики европейской межбанковской ставки Euribor. Эти изменения происходят примерно каждые 6–12 месяцев. Такой вариант кредита может быть выгоден, если ожидается снижение процентных ставок в будущем, но он также несёт в себе определённый риск.

Смешанная процентная ставка

Гибридный ипотечный кредит предполагает фиксированные платежи в течение первых 3–4 лет, после чего ставка переходит на плавающую. Этот вариант подходит для тех, кто намерен погасить значительную часть кредита в первые годы.

Процедура получения ипотеки в Испании

Процесс получения ипотеки включает несколько этапов, начиная с выбора объекта недвижимости. Как только инвестор определился с желаемым объектом, следует пройти следующие шаги: 

1. Выбор банка и открытие счета.На этом этапе инвестор исследует ипотечные предложения разных банков, сравнивая ставки и условия. Затем выбирается наиболее подходящее финансовое учреждение, и открывается счёт, с которого будут оплачены первоначальный взнос и сопутствующие расходы. 
2. Подача заявки и предварительные соглашения. Составляется предварительный договор с банком, известный как Ficha de información personalizada (FIPER). 
3. Независимая оценка недвижимости. Лицензированная профессиональная компания проводит оценку объекта, включая его реальную стоимость, техническое состояние и местоположение. 
4. Сбор документов и ожидание решения банка. На этом этапе заявитель собирает, апостилирует, переводит на испанский язык и подаёт все необходимые документы по запросу банка. После этого банк принимает решение о возможной сумме кредита. 
5. Подписание окончательного договора и первоначальный взнос. Если банк принимает положительное решение, подписывается окончательный договор ипотеки, и покупатель вносит первоначальный взнос. На этом этапе также происходит регистрация сделки в государственном реестре.
6. Погашение ипотеки. Инвестор начинает вносить ежемесячные платежи в соответствии с условиями договора.

Список необходимых документов

Набор документов, необходимых для подачи заявки, будет различаться для резидентов и нерезидентов Испании.

Документы, необходимые для нерезидентов Испании, включают:

• Действующий заграничный паспорт и его копия.
• Испанский налоговый номер (NIE).
• Договор резервирования недвижимости, подписанный продавцом и застройщиком.
• Заключение оценщика о рыночной стоимости объекта.
• Трудовой договор и справка о доходах за последний год (на официальном бланке с печатью компании).
• Подтверждение дополнительных источников дохода, если таковые имеются: дивиденды, доходы от аренды, имущество и прочие активы.
• Налоговая декларация за текущий и предыдущий годы.
• Выписка из банка о движении средств за последние 12 месяцев.
• Выписка из национального бюро кредитных историй.

Для владельцев бизнеса и ИП требуется также:

• Свидетельство о регистрации компании с указанием имени учредителя.
• Баланс компании за последние два года.
• Выписка из ЕГРИП (ИП).
• Налоговая декларация 3-НДФЛ за последние два года.

Список требуемых документов для резидентов Испании (в добавление к ранее упомянутым документам):

• Доказательство законного пребывания в Испании (вида на жительство).
• Выписка с основного банковского счёта, открытого в Испании.
• Подтверждение регулярных выплат за аренду и коммунальные услуги.
• Кредитная история в Испании.
• Информация о трудовой деятельности, налоговой декларации и взносах в пенсионный фонд.

Все документы необходимо апостилировать в стране их выдачи и затем перевести на испанский язык у присяжного переводчика в Испании.

Права и обязанности заемщика

Инвестор, который покупает недвижимость в Испании в ипотеку, должен:

• Регулярно выплачивать суммы, указанные в договоре, в установленные сроки.
• В течение месяца уведомлять кредитора о смене места работы, изменениях в составе семьи, изменении паспортных данных или места жительства.
• Не вносить изменения в планировку квартиры и не проводить другие модификации, которые могут снизить стоимость объекта, без предварительного согласования с кредитором.

Инвестор имеет право:

• Полностью погасить ипотечный кредит досрочно.
• Продать недвижимость, находящуюся в залоге по ипотеке, при согласовании с кредитором.

Гарантировать ипотечный кредит путем обязательного страхования как приобретаемой недвижимости, так и жизни заемщика. В случаях, когда заемщик не является резидентом, ему не требуется привлечение поручителей.

Расходы на получение ипотеки в Испании

• При оформлении ипотеки в Испании инвестору необходимо учитывать сопутствующие расходы:
• Комиссию за открытие ипотечного кредита, которая составляет от 1% до 2% от общей суммы.
• Оценку недвижимости независимым экспертом, стоимость которой составляет примерно 300 евро.
• Страхование приобретенной недвижимости, с ежемесячной платой около 30 евро на весь срок ипотеки.
• Медицинскую страховку для заемщика.

Наиболее выгодно оформлять страхование недвижимости в том же банке, где берется ипотека, хотя банк не будет запрещать покупку страховки в другой компании. Страхование недвижимости и жизни заемщика являются обязательными для получения кредита.

В Испании часто устанавливается штраф за досрочное погашение ипотеки, который составляет 0,5% от оставшегося долга. 

Кроме того, при приобретении жилья необходимо уплатить налоги: НДС в размере 10% и гербовый сбор от 0,5% до 2% при покупке первичной недвижимости, или налог на передачу прав собственности в пределах 6% до 10% при покупке вторичной недвижимости.

Дополнительные расходы при оформлении ипотеки в Испании включают:

• Оценка недвижимости — приблизительно 300 евро.
• Страхование объекта — 0,2% от его стоимости в год.
• Сбор за оформление ипотеки — 2% от суммы кредита.
• Штраф за досрочное погашение кредита — 0,5% от оставшегося долга (величина ставки может изменяться в зависимости от банка).

Факторы, которые способствуют положительному решению по ипотечному кредиту:

• Надёжность трудоустройства. Основным критерием является подтверждение стабильного, законного источника дохода и наличие опыта работы в определённой области. Это включает общий стаж не менее двух лет и стаж на текущем месте работы не менее шести месяцев, а для владельцев бизнеса — доказательства функционирования компании не менее одного года.
• Уровень дохода. Банк требует, чтобы ежемесячные выплаты по кредиту не превышали 35% от дохода заемщика, что подтверждает способность своевременно погашать кредит.
• Возраст заемщика. Оптимальный возраст для получения ипотеки считается от 25 до 55 лет.
• Кредитная история. Важным фактором является наличие длительной положительной кредитной истории как в испанских, так и в зарубежных банках. Хороший кредитный рейтинг формируется за счёт своевременного погашения малых и средних кредитов за последние пять лет. Отсутствие кредитной истории значительно снижает шансы на одобрение кредита.
• Качество недвижимости. На решение о выдаче кредита также влияют характеристики недвижимости: её состояние, необходимость в ремонте, статус объекта (например, культурное наследие), местоположение и форма владения.

Банки, предоставляющие ипотеку в Испании

Ипотечные кредиты в Испании предоставляют различные банки, включая Sabadell, BBVA, Bankia, Santander, Deutsche Bank, Ing Direct, La Caixa, Bankinter, Abanca и другие. Хотя основные требования к заемщику и условия ипотечного кредитования обычно похожи, рекомендуется проконсультироваться с агентством недвижимости, через которое осуществляется покупка, или с застройщиком, чтобы узнать о возможности заключения ипотечного договора с конкретным банком. Возможные ограничения могут быть связаны с аккредитацией недвижимости.

Банки предъявляют следующие требования к заемщикам:

• Подтверждение финансовой стабильности, трудового стажа и легальности источников дохода.
• Возраст заемщика должен быть не менее 21 года и не более 70 лет на момент подачи заявки.
• Необходимо внести первоначальный взнос не менее 30% от стоимости недвижимости.
• Особое внимание уделяется проверке документов нерезидентов, поскольку оценка их финансового положения требует дополнительных усилий.

Банки предъявляют следующие требования к недвижимости:

Объект должен быть ликвидным. Обычно ипотеку одобряют для первичной недвижимости, а также для вторичного жилья, если оно находится в хорошем состоянии. Для оценки состояния недвижимости привлекаются независимые оценщики.

Множественные заявки в разные банки

Одним из подходов к получению ипотеки является подача заявок в несколько банков одновременно. Этот метод увеличивает вероятность получения кредита на более выгодных условиях. Для удобства подачи заявлений на ипотеку можно воспользоваться услугами ипотечного брокера, предоставляемыми агентством недвижимости, через которое осуществляется покупка.

Пример расчета ипотеки и выплат

Инвестор приобретает новые апартаменты на Коста-Бланке стоимостью 150 тыс. евро, с первоначальным взносом 50% (75 тыс. евро). Необходим ипотечный кредит на сумму 75 тыс. евро при средней фиксированной ставке 3%. В таком случае оформление ипотеки обойдется примерно в 1 500 евро, а общие затраты на покупку составят около 19 тыс. евро, из которых 17 тыс. евро уходит на налоги. Общие расходы на покупку квартиры будут равны 20,5 тыс. евро. Для расчета ежемесячного платежа можно использовать онлайн-калькулятор.

Стоит ли приобретать жилье в ипотеку?

В долгосрочной перспективе ипотечное кредитование в ЕС представляет собой надежный финансовый инструмент, позволяющий приобрести недвижимость в Испании с начальным капиталом от 30% до 40% от стоимости объекта. Низкие ставки, возможность выплат в валюте, отличной от евро, и гибкость испанских банков по отношению к иностранным заемщикам делают ипотеку привлекательной для получения дохода от аренды даже после внесения ипотечных платежей. По завершении выплат по ипотеке недвижимость можно продать, что может привести к значительному увеличению ее стоимости. Однако стоит учитывать, что при покупке недвижимости в ипотеку инвестор не сможет претендовать на получение «Золотой визы» в Испании, так как для ее получения требуется единовременная оплата полной стоимости недвижимости.

Эксклюзивная недвижимость в Барселоне – инвестиции, которые оправдывают себя

Инвестировать в недвижимость в Испании – значит выбирать стабильность и перспективу. Купить квартиру в Испании на Средиземном побережье или приобрести дом в одном из живописных уголков Каталонии – наша команда поможет вам сделать правильный выбор. Мы предлагаем не только жилую недвижимость, но и коммерческую недвижимость и земли под инвестиции, что делает нас надежным партнером в покупке и продаже недвижимости.

Купить дом в Испании – реализуйте свою мечту с нами

Выбирая GG Real Estate, вы получаете доступ к эксклюзивной базе недвижимости премиум класса. Снять или купить элитные виллы у моря, выбрать апартаменты в самом сердце Барселоны или инвестировать в будущее, приобретая землю – мы готовы предложить объекты, которые отвечают самым высоким требованиям.

Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о возможностях покупки недвижимости в Барселоне и Каталонии.

Email: info@ggbarcelona.com

Телефон: +34 622 071 118

GG Real Estate Barcelona – ваш ключ к эксклюзивной недвижимости в Испании.