Иностранные граждане могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Испании. Наличие испанского гражданства или вида на жительство для этого не требуется: покупателем может выступать резидент или нерезидент, физическое лицо или иностранная компания.
При этом покупка недвижимости иностранцем имеет свои особенности. Необходимо получить номер NIE, подготовить документы о происхождении средств, пройти банковскую проверку, правильно рассчитать налоги и провести юридическую проверку объекта до внесения значительного задатка.
Испания не устанавливает общих запретов на приобретение недвижимости иностранными гражданами. Покупатель может приобрести квартиру, дом, виллу, земельный участок, коммерческое помещение или доходный объект.
Права собственности иностранца после оформления сделки защищаются на тех же основаниях, что и права испанского владельца. При этом налоговые обязательства и требования банков могут различаться в зависимости от того, является покупатель налоговым резидентом Испании или нерезидентом.
Недвижимость можно приобретать как для личного проживания, так и для отдыха, долгосрочной аренды, инвестиций или сохранения капитала.
Для покупки недвижимости вид на жительство в Испании не требуется. Иностранец может владеть объектом, не проживая постоянно в стране.
При этом право собственности не даёт автоматического права на длительное проживание или работу в Испании. С 3 апреля 2025 года положения испанского законодательства о новых визах и разрешениях на проживание для инвесторов были отменены. Поэтому покупка недвижимости больше не является самостоятельным основанием для получения так называемой золотой визы.
Покупателю, который планирует переехать в Испанию, необходимо отдельно рассматривать подходящее иммиграционное основание: визу цифрового кочевника, резиденцию без права на работу, рабочее разрешение, семейную резиденцию или другой предусмотренный законом вариант.
Для оформления покупки иностранцу требуется NIE — Número de Identidad de Extranjero. Это личный идентификационный номер, который используется во всех основных административных и налоговых процедурах иностранца в Испании.
NIE необходим для:
Заявление на получение NIE можно подать лично в Испании, через испанское консульство либо через представителя на основании нотариальной доверенности.
Получение NIE не означает получения резиденции и не предоставляет права на проживание в стране. Это только идентификационный номер иностранца.
Формально структура расчётов зависит от конкретной сделки, однако иностранному покупателю обычно рекомендуется открыть счёт в испанском банке. Он используется для оплаты налогов, коммунальных услуг, страхования, взносов сообщества собственников и других расходов.
Одним из важнейших этапов является подтверждение происхождения денежных средств. Испанские банки, нотариусы и другие участники сделки обязаны соблюдать правила финансового контроля и противодействия легализации незаконных доходов.
У покупателя могут запросить:
Документы следует подготовить заранее. Если банк не сможет подтвердить происхождение денег, перевод может быть задержан, а завершение сделки — перенесено.
Особое внимание необходимо уделять переводам из стран, валют и финансовых организаций, в отношении которых применяются усиленные процедуры проверки.
Испанские банки предоставляют ипотечные кредиты иностранным покупателям, включая нерезидентов. Однако условия для нерезидента обычно более консервативны.
Банк оценивает:
Нерезиденту обычно требуется больший первоначальный капитал, чем резиденту. Дополнительно необходимо предусмотреть налоги и расходы на оформление, которые ипотечное финансирование, как правило, не покрывает полностью.
Если покупка зависит от одобрения ипотеки, соответствующее условие необходимо включить в договор резервирования или договор задатка. В противном случае отказ банка может привести к потере внесённой суммы.
До подписания договора задатка иностранному покупателю необходимо провести независимую юридическую проверку объекта.
Одним из основных документов является nota simple — выписка из Реестра собственности. Она позволяет проверить владельца недвижимости, её зарегистрированные характеристики, ипотеку, аресты и другие обременения. Испанские государственные рекомендации прямо указывают на необходимость проверить собственника, характеристики объекта и зарегистрированные нагрузки до покупки.
Также необходимо установить:
При покупке новостройки проверяются застройщик, земельный участок, строительная лицензия, техническая документация, сроки передачи и гарантии возврата авансовых платежей.
Адвокат или юридический представитель покупателя должен действовать независимо от продавца, застройщика и агентства, представляющего сторону продажи.
После выбора недвижимости покупатель обычно подписывает договор резервирования и вносит согласованную сумму. В документе должны быть чётко прописаны цена, срок резерва, условия возврата денег и обязательства продавца.
После завершения юридической проверки может быть подписан contrato de arras — предварительный договор с задатком.
В нём фиксируются:
Нельзя подписывать договор задатка, не понимая последствий отказа от сделки. Если покупатель отказывается без предусмотренного договором основания, он может потерять задаток. Если отказывается продавец, он обычно возвращает полученную сумму в двойном размере.
Налоги покупателя зависят не от гражданства, а прежде всего от типа объекта и региона его расположения.
При покупке новой жилой недвижимости у застройщика применяется IVA в размере 10%. Дополнительно уплачивается AJD, ставка которого устанавливается автономным сообществом. При покупке коммерческих и некоторых других типов недвижимости ставка IVA может составлять 21%.
При покупке вторичной недвижимости уплачивается ITP. Ставка зависит от автономного сообщества и в некоторых случаях от стоимости объекта или обстоятельств покупателя.
Помимо налогов необходимо учитывать:
В среднем покупателю рекомендуется иметь резерв сверх стоимости недвижимости. Точный бюджет рассчитывается индивидуально с учётом региона, типа объекта и структуры сделки.
Иностранный владелец обязан оплачивать ежегодный муниципальный налог IBI, коммунальные услуги, страхование и взносы сообщества собственников.
Если собственник остаётся налоговым нерезидентом Испании, у него могут возникать обязательства по налогу на доходы нерезидентов. Налоговый режим зависит от того, используется ли объект лично, остаётся пустым или сдаётся в аренду.
Доход от аренды недвижимости в Испании подлежит декларированию. При этом правила расчёта налога могут зависеть от страны налогового резидентства собственника и действующего соглашения об избежании двойного налогообложения.
Для дорогой недвижимости также необходимо отдельно проверить возможное применение налога на имущество и налога солидарности крупных состояний.
Иностранный покупатель может приобрести недвижимость без личного присутствия на всех этапах.
Для этого оформляется нотариальная доверенность на адвоката или другого представителя. В зависимости от предоставленных полномочий представитель может:
Доверенность можно оформить в Испании, в испанском консульстве или у нотариуса в стране проживания. В последнем случае может потребоваться апостиль или консульская легализация и официальный перевод на испанский язык.
Большинство иностранных покупателей приобретают жилую недвижимость на физическое лицо. Такая структура обычно проще с точки зрения оформления, банковского обслуживания и последующего использования объекта.
Покупка через компанию может рассматриваться при приобретении коммерческой недвижимости, нескольких инвестиционных объектов, гостиничного актива, здания или девелоперского проекта.
Однако владение через юридическое лицо не всегда снижает налоговую нагрузку. Компания должна вести бухгалтерский учёт, подавать отчётность и подтверждать экономическую деятельность.
Перед выбором структуры необходимо сравнить налоги при покупке, владении, аренде и будущей продаже недвижимости.
Главный риск — передача денег до проведения юридической и банковской проверки.
Также иностранные покупатели нередко:
Все документы должны быть понятны покупателю до подписания. При необходимости следует использовать письменный перевод или услуги независимого переводчика.
Иностранный гражданин может свободно купить недвижимость в Испании, не имея вида на жительство. Для безопасного оформления сделки необходимо получить NIE, подготовить подтверждение происхождения средств, определить способ финансирования, проверить юридический статус объекта и заранее рассчитать налоги и дополнительные расходы.
Важно учитывать, что покупка недвижимости больше не является самостоятельным основанием для оформления новой резиденции инвестора. Вопрос приобретения собственности и вопрос переезда в Испанию должны рассматриваться как два отдельных процесса.
GG Real Estate Barcelona представляет исключительно интересы покупателя и сопровождает иностранных клиентов на всех этапах: от определения региона и подбора недвижимости до банковской проверки, юридического анализа, переговоров, нотариального оформления и регистрации права собственности.
Может ли иностранец без резиденции купить недвижимость в Испании?
Да. Для покупки недвижимости испанский вид на жительство не требуется.
Нужен ли иностранцу NIE?
Да. NIE необходим для подписания нотариального акта, уплаты налогов и регистрации собственности.
Даёт ли покупка недвижимости право на проживание?
Нет. С 3 апреля 2025 года новые визы и разрешения на проживание для инвесторов в недвижимость не оформляются. Для переезда необходимо отдельное иммиграционное основание.
Может ли нерезидент получить ипотеку?
Да. Испанские банки кредитуют нерезидентов, но обычно требуют больший первоначальный взнос и подробное подтверждение доходов.
Можно ли купить недвижимость дистанционно?
Да. Покупка может быть проведена через представителя на основании нотариальной доверенности.
