Доверительное управление недвижимостью — это ключевой инструмент для владельцев активов, которые хотят сохранить и приумножить стоимость своих объектов без необходимости заниматься ежедневной рутиной. Особенно это актуально для иностранных инвесторов, резидентов других стран, владельцев гостиниц, апартаментов, коммерческих помещений и вторичного жилья.
В этом руководстве мы расскажем, как именно устроено доверительное управление в Испании, по каким стандартам работает GG Real Estate Barcelona, какие этапы включает сотрудничество, и на что важно обратить внимание при выборе управляющей компании.
Что такое доверительное управление?
Доверительное управление недвижимостью (gestión patrimonial o administración de fincas en régimen de gestión delegada) — это передача управления объектом профессиональной компании по официальному договору, с целью:
- регулярного получения дохода от аренды;
- сохранения имущества в надлежащем техническом и юридическом состоянии;
- повышения капитализации и ликвидности объекта;
- минимизации налоговых и операционных рисков.
Управляющая компания действует от имени собственника, но в его интересах, и обязана соблюдать местное законодательство — включая Гражданский кодекс Испании, законодательство о защите арендаторов и нормы налогового регулирования.
Этапы доверительного управления с GG Real Estate Barcelona
Получение запроса от собственника
Первый шаг — подробная анкета или бриф, в котором собственник указывает:
- тип объекта: квартира, вилла, офис, ресторан, отель и т. д.;
- геолокацию объекта;
- цели управления: сдача в аренду, сохранение, реконструкция, продажа;
- особые пожелания (например, работа только с корпоративными арендаторами или долгосрочные контракты).
Мы помогаем уточнить цели, составляем прогноз доходности и предлагаем оптимальную стратегию управления.
Осмотр объекта и интервью с собственником
На этом этапе происходит выезд на объект и анализ:
- технического состояния;
- юридической документации;
- арендного и инвестиционного потенциала;
- необходимости ремонта или модернизации;
- уровня текущих расходов и рыночной доходности.
Мы обсуждаем модель взаимодействия: насколько активно собственник хочет участвовать в процессе, какие задачи делегирует, какие KPI устанавливаются.
Подписание договора доверительного управления
Официальный контракт включает:
- полномочия управляющего (например, право подписывать договоры, заказывать услуги);
- перечень включённых услуг: аренда, обслуживание, клининг, отчётность;
- вознаграждение (фиксированное, % от аренды или смешанное);
- ответственность сторон, включая случаи убытков или юридических нарушений;
- наличие страховки и кто её оформляет;
- срок действия договора, условия расторжения;
- порядок действий в форс-мажоре (пандемия, экономический кризис и пр.).
При необходимости договор может быть зарегистрирован в Регистре собственности.
Что включает доверительное управление?
Административное управление
- поиск арендаторов (долгосрочная и краткосрочная аренда);
- маркетинг, реклама, фотосессии;
- подписание и сопровождение договоров;
- управление доходами и расходами;
- работа с отзывами и репутацией объекта (особенно важно для туристических объектов);
- контроль доступа к платформам (Booking, Airbnb, CRM);
- заселение, работа с арендаторами, решение конфликтов;
- оплата счетов, налогов, коммунальных платежей;
- представление интересов собственника в ТСЖ, мэрии, налоговой.
Техническое обслуживание
- осмотры объекта, фотофиксация, инвентаризация;
- плановые и экстренные ремонты;
- контроль инженерных систем и оборудования;
- поддержание стандартов безопасности и гигиены;
- пожарная безопасность, проверка состояния лифтов, систем вентиляции и т. д.
Финансовая и юридическая поддержка
- ежемесячная или квартальная отчётность по всем операциям;
- отчёты по заполняемости, доходности, средней ставке (ADR — средняя цена за ночь);
- подача налоговых деклараций, расчёт IRNR (налог нерезидента);
- контроль за тарифами, скидками, динамикой цен;
- согласование крупных расходов;
- участие юристов в сделках, договорах и спорах;
- поддержка при продаже объекта или смене формы собственности.
Особенности работы в Каталонии
Каталония имеет свои нормативные особенности:
- все долгосрочные договоры аренды должны быть зарегистрированы в реестре INCASÒL;
- максимальные ставки аренды регулируются Законом 11/2020 (особенно в Барселоне);
- обязательная сертификация энергоэффективности (CEE);
- соблюдение ограничений на краткосрочную аренду в зонах с высоким спросом;
- отчётность по налогам — как для резидентов, так и для иностранных инвесторов.
Наша команда следит за всеми изменениями в законодательстве и информирует собственников заранее.
Кому подходит доверительное управление?
- иностранным собственникам, не проживающим в Испании;
- владельцам нескольких объектов, которым сложно управлять ими самостоятельно;
- инвесторам, ориентированным на аренду коммерческой недвижимости;
- владельцам апарт-отелей, хостелов, которые хотят передать управление профильной команде.
Мы подбираем модель управления в зависимости от типа недвижимости, цели и профиля клиента.
Вознаграждение и прозрачность
GG Real Estate Barcelona придерживается прозрачной ценовой политики:
- 10% от арендного дохода — для жилой аренды;
- до 20% — для туристических объектов (высокий оборот, большая операционная нагрузка);
- фиксированная ставка — для коммерческой недвижимости (от 500 до 1500 € в месяц в зависимости от сложности объекта).
Все расходы, комиссии и условия включены в договор. Мы предоставляем прозрачную финансовую отчётность без скрытых сборов.
Заключение
Доверительное управление с GG Real Estate Barcelona — это профессиональный подход к управлению недвижимостью, который обеспечивает:
- стабильный доход;
- сохранность и рост стоимости объекта;
- минимальное участие собственника в рутинных операциях;
- прозрачность, юридическую безопасность и стратегическую гибкость.
Мы берём на себя всю операционную и правовую нагрузку, чтобы вы могли сосредоточиться на своих целях, независимо от того, находитесь ли вы в Барселоне или в другой точке мира.
GG Real Estate Barcelona — ваш партнёр в доверительном управлении недвижимостью
Передача объекта в доверительное управление — это шаг к стабильности, свободе и росту капитала. Наша команда в GG Real Estate Barcelona берёт на себя все задачи: от первичной оценки и заключения договора до ежедневного контроля, отчётности и сопровождения сделок.
Свяжитесь с нами, чтобы получить персональную консультацию, обсудить стратегию управления и узнать, как именно мы можем помочь вам сохранить и приумножить стоимость вашей недвижимости в Барселоне и Каталонии.
