Чек-лист для покупателей недвижимости в Барселоне (с учётом налоговой реформы 2025 года)

Покупка недвижимости в Барселоне — важное решение, особенно в условиях изменения налогового законодательства. С 27 июня 2025 года в Каталонии вступают в силу новые правила, влияющие на размер налогов при покупке жилья. Этот чек-лист поможет вам безопасно и осознанно пройти все этапы сделки.

1. Определите цель покупки

Решите, покупаете ли вы недвижимость для личного проживания, сдачи в аренду или инвестиций. От этого зависит выбор района, типа объекта и ваша налоговая стратегия. Также важно изначально учесть полный бюджет, включая налоги, юридические услуги, оформление документов и непредвиденные расходы.

2. Получите идентификационный номер иностранца — NIE

Без NIE невозможно открыть счёт в испанском банке, подписать сделку или подключить коммунальные услуги. Получить его можно в полиции Барселоны или в консульстве Испании. Также можно оформить доверенность на представителя для получения NIE от вашего имени.

3. Откройте счёт в испанском банке

Необходим для проведения платежей, оплаты коммуналки и налога на недвижимость. Для открытия счёта понадобится NIE и, чаще всего, подтверждение доходов.

4. Проверьте юридическую чистоту объекта

Перед внесением задатка проверьте:

• Выписку из реестра (nota simple), чтобы убедиться, что продавец является владельцем и нет обременений.
• Наличие cedula de habitabilidad (разрешение на проживание).
• Энергетический сертификат.
• Отсутствие задолженностей по IBI (налог на недвижимость), коммунальным платежам и сборам ТСЖ.
• Наличие лицензии на аренду, если вы планируете сдавать объект.

5. Учитывайте налоговую реформу 2025 года

С 27 июня 2025 года в Каталонии меняются налоговые ставки и условия для покупателей:

• Налог на передачу собственности (ITP):
  — 10% при стоимости до 600 000 €
  — 11% от 600 001 до 900 000 €
  — 12% от 900 001 до 1,5 млн €
  — 13% при стоимости выше 1,5 млн €
• НДС (для новостроек): 10% + гербовый сбор AJD
• AJD (налог на юридические действия):
  Базовая ставка 1%, НО если стороны сделки отказываются от освобождения от НДС, ставка может быть увеличена до 3,5% — это важно учитывать в сложных сделках, особенно с участием юридических лиц.
• Дополнительный налог 20%:
  Применяется к крупным инвесторам — если покупатель владеет более чем 10 жилыми объектами в Каталонии или покупает целое здание.
• Отмена налоговых льгот:
  Отменена 70% скидка на ITP для компаний, перепродающих жильё в течение 3 лет.

6. Подпишите предварительный договор

Договор задатка (contracto de arras) подписывается после проверки объекта и согласования условий. Обычно покупатель вносит от 5 до 10% стоимости. Если он отказывается от сделки — теряет задаток. Если продавец — возвращает его в двойном размере.

7. Подпишите окончательный договор у нотариуса

В день сделки вы подписываете публичный договор купли-продажи (escritura pública), оплачиваете объект и получаете ключи. Все расчёты производятся через банковские чеки. Затем имущество регистрируется в государственном реестре.

8. Завершите регистрацию и смену владельца

Переоформите коммунальные контракты, зарегистрируйтесь в муниципалитете (empadronamiento), уведомьте ТСЖ и налоговую. Следите за сроками — регистрация прав должна быть завершена в течение 30 дней.

9. Будьте готовы к ежегодным расходам

Владельцы недвижимости в Барселоне обязаны ежегодно платить:

• Налог на недвижимость (IBI)
• Налог на мусор
• Коммунальные услуги (вода, электричество, газ, интернет)
• Налоги на доход, если вы сдаёте жильё

10. Пример расходов при покупке квартиры на вторичном рынке

Если вы приобретаете квартиру за 850 000 €, налог ITP составит 11%, то есть 93 500 €. Добавьте около 3 000 € на нотариуса, регистрацию и юридические услуги. Общие дополнительные расходы могут достигнуть 100 000 €.

Заключение

Покупка недвижимости в Барселоне после налоговой реформы требует ещё большей финансовой и юридической подготовки. Новые налоговые ставки значительно увеличивают расходы, особенно для объектов с высокой стоимостью. Чтобы не ошибиться, важно работать с профессионалами, знать структуру сделки и действовать поэтапно.

Если вы планируете покупку — начните с консультации. Это сэкономит вам деньги и нервы.