Решение Конгресса 2 октября 2026 года остановило действие новых мер по аренде, продлению договоров, выселениям и инвестиционной недвижимости в Испании.
2 октября 2026 года Конгресс депутатов Испании отклонил сразу два правительственных декрета в сфере жилья - Real Decreto-ley 26/2026 и Real Decreto-ley 27/2026. Оба документа были опубликованы в BOE непосредственно перед голосованием и уже вступили в силу, однако Конгресс отказался их конвалидировать, после чего они утратили силу. Разбираемся, какие меры перестали действовать и что это означает для рынка недвижимости Испании.
Первый декрет - Real Decreto-ley 26/2026 - был отклонен 178 голосами против 172. Против выступили PP, Vox, Junts и UPN. Второй декрет получил еще меньше поддержки: 184 депутата проголосовали против и 166 - за; к противникам документа присоединились PNV и Coalición Canaria.
Таким образом, предусмотренные этими декретами изменения больше не действуют, а регулирование возвращается к правовой системе, существовавшей до их вступления в силу.
Real Decreto-ley 26/2026 содержал широкий пакет изменений, затрагивающих аренду, выселения, налогообложение и инвестиционный рынок.
Среди наиболее значимых положений была чрезвычайная двухлетняя пролонгация ряда действующих договоров аренды, срок которых истекал до конца 2028 года, а также восстановление специальных механизмов приостановки выселения социально уязвимых арендаторов без альтернативного жилья до конца 2030 года.
Кроме того, декрет вводил временное ограничение на ежегодную индексацию арендной платы до 31 декабря 2027 года. Если действующая аренда уже превышала максимально допустимую цену по государственной системе референтных индексов, повышение не допускалось. В остальных случаях стороны могли согласовать новый размер индексации, однако при отсутствии соглашения повышение не могло превышать 2%. После отмены декрета этот временный механизм больше не применяется.
Отдельный блок был посвящен аренде по сезонам и комнатам. Планировалось установить на национальном уровне более жесткие критерии временной аренды и ограничить возможность использования таких договоров вместо аренды постоянного жилья. При сдаче квартиры по комнатам также предполагались дополнительные ограничения по совокупной стоимости аренды.
Особое значение для собственников имел второй документ - Real Decreto-ley 27/2026.
Он существенно менял правила окончания долгосрочных договоров аренды жилья.
После окончания минимального периода договора - пять лет, если собственник является физическим лицом, и семь лет, если юридическим, - предусматривалось автоматическое продление договора еще на аналогичный период, если не возникало предусмотренных законом оснований для его прекращения.
Для собственника срок предварительного уведомления планировалось увеличить до шести месяцев.
Кроме того, если собственник отказывался продлевать договор без предусмотренной законом причины, он должен был выплатить арендатору компенсацию, эквивалентную 12 месячным арендным платежам сопоставимого жилья.
После отклонения декрета эта новая система автоматических продлений и обязательная компенсация больше не применяются.
Первый декрет затрагивал не только частных собственников, но и профессиональных участников рынка недвижимости.
В частности, правительство предлагало ввести временные ограничения для компаний, специализирующихся на покупке недвижимости и ипотечных активов по стоимости ниже 70% их оценочной рыночной стоимости. Такие операции планировалось ограничить до конца 2028 года.
Предусматривалось также изменение налогового режима SOCIMI - испанского аналога инвестиционных фондов недвижимости - с целью стимулировать перевод большей части принадлежащего им жилого фонда в сегмент доступной аренды.
После отмены Real Decreto-ley 26/2026 эти изменения также утратили силу.
Здесь важно разделять новые декреты и уже действующее законодательство.
Решение Конгресса не отменяет существующую систему зон напряженного рынка жилья - zonas de mercado residencial tensionado - и не отменяет Закон Испании о жилье 12/2023.
Барселона и многие муниципалитеты Каталонии по-прежнему относятся к территориям, где действуют специальные ограничения при заключении новых договоров аренды.
В частности, при определенных условиях стоимость нового договора может зависеть от предыдущей арендной платы, а для крупных собственников и отдельных объектов применяется государственная система референтных цен.
Поэтому говорить о полной либерализации аренды в Барселоне после голосования 2 октября было бы неправильно.
Отменены именно дополнительные меры, которые правительство пыталось ввести в конце сентября 2026 года. Уже существующая система регулирования аренды в Каталонии продолжает действовать.
В краткосрочной перспективе решение Конгресса снимает несколько новых обязательств, которые могли существенно повлиять на управление сдаваемой недвижимостью.
Собственникам не придется учитывать новую норму об обязательной компенсации арендатору в размере 12 месячных платежей только из-за решения не продлевать договор после окончания установленного срока.
Не применяется и предусмотренная декретом система автоматического продления договора еще на пять или семь лет.
Также больше не действует предложенный временный механизм ограничения индексации аренды с пределом в 2% в случаях отсутствия соглашения между сторонами.
Однако при заключении или продлении договора необходимо по-прежнему учитывать действующую Ley de Arrendamientos Urbanos, Закон 12/2023 о праве на жилье и, для объектов в Каталонии, региональное законодательство и статус конкретного муниципалитета как зоны напряженного рынка.
Для инвесторов результат голосования означает, что ряд планировавшихся ограничений и налоговых изменений не закрепился в законодательстве.
Это касается, в частности, ограничений на определенные покупки недвижимости профессиональными структурами по цене значительно ниже оценочной стоимости, а также предложенных изменений в отношении SOCIMI.
При этом для покупателя инвестиционной недвижимости в Барселоне сохраняется ключевой фактор: экономика объекта зависит не только от цены покупки и потенциальной доходности, но и от типа аренды, статуса собственника, предыдущего договора и того, находится ли объект в зоне напряженного рынка жилья.
Поэтому расчет доходности инвестиционной квартиры должен учитывать не только рыночную стоимость аренды, но и юридически допустимую цену, условия действующих договоров и возможные ограничения на их изменение.
Отказ Конгресса от двух декретов не означает окончания дискуссии о регулировании жилья в Испании.
Правительство может подготовить новые законодательные инициативы или попытаться согласовать переработанный вариант мер с парламентскими группами. Junts уже заявляла о необходимости другого текста с иным набором мер в сфере жилья.
Поэтому законодательная ситуация вокруг аренды жилья, временных договоров и инвестиционной недвижимости остается динамичной.
Для собственников и покупателей это означает, что решения о покупке инвестиционной недвижимости следует принимать с учетом законодательства, действующего непосредственно на момент сделки, а не инициатив, которые только находятся на стадии политического обсуждения.
Голосование 2 октября 2026 года стало заметным событием для испанского рынка недвижимости. Два пакета дополнительных мер не получили поддержки Конгресса, поэтому предложенные правила - от автоматического продления договоров и компенсации арендаторам до ограничений индексации аренды и ряда мер для профессиональных участников рынка - не закрепились в законодательстве.
При этом существующее регулирование аренды в Барселоне и Каталонии остается в силе.
Поэтому для собственника, покупателя или инвестора ключевым остается профессиональный анализ каждого конкретного объекта: его местоположения, действующего договора аренды, статуса собственника, применимых ценовых ограничений и предполагаемой модели использования.
GG Real Estate Group следит за изменениями законодательства в сфере недвижимости Испании и анализирует их влияние на собственников, покупателей и инвесторов.
