Юридическая проверка недвижимости в Испании

Юридическая проверка недвижимости в Испании

Что необходимо проверить перед покупкой квартиры, дома или виллы

Юридическая проверка недвижимости — один из ключевых этапов безопасной покупки в Испании. Красивый объект, согласованная цена и готовность продавца быстро выйти на сделку ещё не означают, что недвижимость можно приобретать без дополнительной проверки.

До подписания договора arras и передачи существенной суммы необходимо убедиться, что продавец действительно имеет право распоряжаться объектом, недвижимость не обременена проблемными долгами или ограничениями, а её фактическое состояние соответствует данным Реестра, кадастра и муниципальным документам.

Особенно важна такая проверка для иностранного покупателя, который не знаком с испанской системой регистрации недвижимости и местными особенностями оформления сделок.

Что такое юридическая проверка недвижимости

Юридическая проверка, или legal due diligence, представляет собой комплексный анализ объекта, продавца и документов будущей сделки.

Цель проверки — определить юридические риски до того, как покупатель примет на себя обязательства и перечислит значительную сумму.

Обычно проверяются:

Состав проверки зависит от типа недвижимости.

Проверка собственника

Первый вопрос — кто является юридическим владельцем объекта.

Данные продавца необходимо сопоставить с информацией в Registro de la Propiedad.

Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, важно установить доли каждого владельца и убедиться, что все они участвуют в продаже либо действуют через надлежащим образом оформленного представителя.

Если продавцом является компания, дополнительно проверяются:

Подписывать arras с лицом, полномочия которого не подтверждены, рискованно.

Nota Simple

Одним из первых документов при проверке является актуальная Nota Simple из Registro de la Propiedad.

Она содержит сведения о зарегистрированном собственнике, описании недвижимости и зарегистрированных правах и обременениях.

По Nota Simple можно увидеть, в частности:

Перед нотариальной сделкой нотариус также получает актуальную информацию из Реестра о собственнике и обременениях объекта.

Однако Nota Simple не является полной юридической проверкой: часть рисков может находиться за пределами информации Реестра.

Ипотеки и обременения

Наличие ипотеки само по себе не означает, что объект нельзя купить.

В Испании недвижимость часто продаётся до полного погашения ипотечного кредита.

В таком случае необходимо заранее определить:

Кроме ипотеки, в Registro de la Propiedad могут находиться и другие ограничения: аресты, судебные обеспечительные меры, usufructo, сервитуты и иные права третьих лиц. Registradores de España отдельно рекомендуют анализировать зарегистрированные обременения до приобретения жилья.

Покупатель должен понимать юридические последствия каждого такого права до подписания договора.

Проверка соответствия Реестра и кадастра

В Испании существуют две разные системы данных о недвижимости:

У каждого объекта существует кадастровая referencia catastral — официальный идентификатор недвижимости.

При проверке необходимо сопоставить:

Расхождения между Реестром, кадастром и фактическим состоянием объекта необходимо выяснить до покупки.

Фактическая площадь и планировка

Одна из распространённых проблем — фактическое состояние недвижимости не соответствует зарегистрированным документам.

Например, собственник мог:

Не каждое изменение автоматически является незаконным, однако необходимо проверить, было ли оно оформлено надлежащим образом.

Особое внимание этому вопросу требуется при покупке вилл, домов и недвижимости после капитальной реконструкции.

Urbanismo и муниципальная проверка

Registro de la Propiedad не всегда содержит всю информацию о градостроительной ситуации объекта.

Поэтому при необходимости проводится отдельная проверка в муниципалитете.

Она может включать:

Для земельных участков, вилл, зданий под реконструкцию и инвестиционных проектов urbanistic due diligence особенно важен.

Разрешения на строительство и реконструкцию

Если недвижимость была построена, расширена или существенно реконструирована, необходимо проверить соответствующие разрешения.

В зависимости от объекта могут анализироваться:

Наличие красивой современной реконструкции не гарантирует, что все выполненные работы были юридически оформлены.

Проверка долгов перед comunidad de propietarios

При покупке квартиры или объекта в комплексе необходимо выяснить, имеются ли долги перед сообществом собственников.

Испанское законодательство предусматривает, что при продаже собственник должен заявить о состоянии расчётов с comunidad и предоставить соответствующий сертификат, если покупатель прямо не освобождает его от этой обязанности.

Это важно ещё и потому, что приобретённый объект в определённых пределах может отвечать по задолженности предыдущего собственника перед comunidad за текущий год и три предыдущих календарных года.

Поэтому покупателю не следует формально отказываться от получения такого сертификата без понимания возможных последствий.

Derramas и будущие расходы дома

Даже если задолженности перед comunidad нет, необходимо проверить решения собраний собственников.

Особое внимание следует обратить на derramas — дополнительные взносы на крупные работы.

Они могут быть утверждены, например, на:

Для покупателя важно понимать не только существующие долги, но и уже утверждённые будущие расходы.

Проверка IBI

IBI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость.

При подготовке сделки следует проверить последние оплаченные квитанции и кадастровую referencia объекта. Нотариат Испании прямо указывает на проверку подтверждения оплаты IBI и сопоставление кадастровых данных с документами продавца.

Также полезно знать размер ежегодного IBI, поскольку это часть будущих расходов владельца.

Valor de referencia

При покупке вторичной недвижимости необходимо отдельно проверить valor de referencia, если он установлен для объекта.

Это официальный показатель, определяемый Catastro, который используется, в частности, при определении налоговой базы по ITP и некоторым другим налогам.

Он не является показателем юридической чистоты недвижимости, но важен для расчёта финансовых последствий сделки.

Если valor de referencia существенно выше согласованной цены, это необходимо учитывать ещё до подписания arras.

Проверка энергетического сертификата

При продаже жилой недвижимости продавец должен иметь действующий certificado de eficiencia energética, за исключением предусмотренных законом случаев.

Нотариат также указывает энергетический сертификат среди документов, которые необходимо проверить при покупке жилья.

Этот документ показывает энергетические характеристики объекта, но не заменяет техническую инспекцию недвижимости.

Проверка права использования недвижимости

Юридическая проверка должна учитывать цель покупки.

Если покупатель рассчитывает:

необходимо заранее проверить, разрешено ли такое использование.

Сам факт того, что предыдущий собственник использовал недвижимость определённым образом, не означает автоматически, что покупатель сможет продолжить это использование на законных основаниях.

Туристическая аренда

Особого внимания требует недвижимость, которую покупатель приобретает для краткосрочной туристической аренды.

Необходимо проверить:

Рекламное заявление продавца о том, что квартира «имеет туристическую лицензию», должно подтверждаться документально.

Арендаторы и другие пользователи объекта

Если недвижимость продаётся с арендатором, покупателю необходимо изучить договор аренды и правовое положение арендатора.

Проверяются:

Нельзя исходить только из устного заявления продавца, что арендатор «скоро уедет».

Недвижимость в новостройке

При покупке объекта у застройщика юридическая проверка отличается от проверки вторичного жилья.

Могут анализироваться:

Покупателю особенно важно понимать, каким образом защищены суммы, выплачиваемые до завершения строительства.

Проверка виллы или отдельного дома

Для виллы юридическая проверка обычно шире, чем для стандартной городской квартиры.

Дополнительно необходимо обратить внимание на:

Рекомендуется сочетать юридический due diligence с независимой технической проверкой архитектором или инженером.

Юридическая и техническая проверка — не одно и то же

Юрист проверяет правовой статус недвижимости и документы.

Архитектор или технический специалист оценивает физическое состояние здания и соответствие строительных решений.

Юридическая проверка может не выявить:

Поэтому для домов, вилл и дорогой недвижимости эти два вида проверки желательно использовать совместно.

Когда проводить проверку

Оптимально проводить основную юридическую проверку до подписания договора arras и передачи значительного задатка.

Если получить все документы до этого невозможно, в договоре необходимо предусмотреть соответствующие защитные условия.

Не рекомендуется сначала безусловно передавать 10% стоимости объекта, а уже после этого выяснять, имеются ли у недвижимости юридические проблемы.

Что проверяется перед подписанием arras

До arras желательно как минимум:

  1. установить собственника;
  2. получить актуальную Nota Simple;
  3. проверить основные обременения;
  4. сопоставить объект с кадастровыми данными;
  5. проверить IBI;
  6. получить информацию о comunidad;
  7. оценить явные градостроительные риски;
  8. определить необходимость технической проверки;
  9. проверить полномочия подписанта;
  10. согласовать условия возврата денег при выявлении серьёзной проблемы.

После этого договор arras может использоваться для фиксации согласованных условий сделки.

Что проверяется перед нотариальной сделкой

Между arras и подписанием escritura проверка продолжается.

К моменту нотариальной сделки необходимо убедиться, что:

Нотариус перед оформлением сделки также проверяет регистрационную информацию о собственнике и обременениях.

Можно ли полагаться только на нотариуса

Нотариус играет важнейшую роль в безопасности сделки и действует независимо и беспристрастно.

Однако нотариус не является персональным юристом покупателя и не проводит весь объём индивидуального due diligence, который может потребоваться конкретному клиенту.

Например, расширенная проверка urbanismo, анализ инвестиционной модели, технический аудит или переговоры по условиям arras обычно находятся за пределами стандартной функции нотариуса.

Поэтому роль нотариуса и роль независимого юриста покупателя не следует смешивать.

Можно ли полагаться на агентство продавца

Агентство может предоставить документы и важную информацию об объекте, однако покупателю желательно понимать, чьи интересы оно представляет.

Если посредник действует со стороны продавца, его задача — организовать продажу объекта.

Независимый представитель покупателя должен оценивать документы именно с точки зрения рисков приобретателя.

Это особенно важно при дорогих и сложных сделках.

Основные риски при отсутствии проверки

Покупка без полноценной проверки может привести к ситуациям, когда после сделки обнаруживаются:

Некоторые проблемы можно исправить после покупки, но это может потребовать значительных расходов и времени.

Другие могут принципиально изменить экономический смысл приобретения.

Основные ошибки покупателей

Наиболее распространённые ошибки:

Главная задача due diligence — выявить эти вопросы до того, как покупатель окажется связан существенными финансовыми обязательствами.

Как безопасно проверить недвижимость перед покупкой

Перед приобретением рекомендуется:

  1. получить документы продавца;
  2. заказать актуальную Nota Simple;
  3. установить право собственности и полномочия;
  4. проверить ипотеки, аресты и другие обременения;
  5. сопоставить Registro, Catastro и фактическое состояние;
  6. проверить IBI;
  7. получить certificado de deuda de comunidad;
  8. изучить утверждённые derramas;
  9. проверить лицензии и urbanismo при необходимости;
  10. провести технический осмотр сложного объекта;
  11. проверить предполагаемый способ использования недвижимости;
  12. только после этого согласовывать окончательные условия arras.

Объём проверки должен соответствовать типу и стоимости недвижимости.

Итог

Юридическая проверка недвижимости в Испании — это не формальность перед нотариусом, а один из главных инструментов защиты покупателя.

Необходимо проверить собственника, Registro de la Propiedad, обременения, кадастр, IBI, comunidad de propietarios, возможные derramas, градостроительную ситуацию, лицензии и соответствие фактического состояния объекта документам.

Для вилл, домов, объектов после реконструкции и инвестиционной недвижимости юридический due diligence желательно дополнять техническим анализом.

Главное правило безопасной покупки — выявлять юридические риски до подписания безусловных обязательств и передачи значительного задатка.

GG Real Estate Barcelona представляет интересы покупателей и сопровождает приобретение жилой и инвестиционной недвижимости в Барселоне, Каталонии и других регионах Испании.

Мы организуем юридическую и техническую проверку объекта, анализируем документы продавца, Registro, Catastro, задолженности и лицензии, готовим договор arras и сопровождаем покупателя до нотариальной сделки и регистрации права собственности.

Часто задаваемые вопросы

Что входит в юридическую проверку недвижимости в Испании?

Обычно проверяются собственник, Nota Simple, ипотеки и другие обременения, кадастр, IBI, задолженность перед comunidad, градостроительные документы и условия будущей сделки.

Обязательно ли заказывать Nota Simple?

Это один из основных документов проверки. Она показывает зарегистрированного собственника и основные зарегистрированные права и обременения.

Можно ли купить квартиру с ипотекой продавца?

Да. Необходимо заранее согласовать порядок погашения кредита и снятия ипотеки из Registro de la Propiedad.

Нужно ли проверять долги перед comunidad?

Да. Закон предусматривает специальный порядок подтверждения задолженности, а приобретённая недвижимость в определённых пределах может отвечать по долгам предыдущего собственника.

Что делать, если площадь квартиры не совпадает с документами?

Необходимо определить причину расхождения и понять, требуется ли исправление Реестра, кадастра или легализация проведённых работ до завершения покупки.

Достаточно ли проверки нотариуса?

Нет для всех возможных целей. Нотариус проверяет важные юридические элементы сделки, но индивидуальная due diligence покупателя может включать значительно более широкий анализ.

Когда лучше проводить юридическую проверку?

Желательно до подписания договора arras и передачи существенной суммы.

Нужна ли техническая проверка вместе с юридической?

Для вилл, домов, старой и реконструированной недвижимости она особенно рекомендуется, поскольку юридический анализ не показывает физическое состояние здания.

Другие статьи в библиотеке

WhatsApp Telegram