Nota Simple в Испании

Что показывает выписка из Registro de la Propiedad и зачем она нужна покупателю недвижимости

Nota Simple — один из основных документов, который необходимо получить перед покупкой недвижимости в Испании.

Это информационная выписка из Registro de la Propiedad — Реестра собственности, которая позволяет увидеть юридическое описание объекта, зарегистрированного собственника и основные права или обременения, зарегистрированные в отношении недвижимости.

Для покупателя Nota Simple является одним из первых инструментов проверки объекта. Однако важно понимать: сама по себе выписка не является полной юридической проверкой недвижимости и не гарантирует отсутствие всех возможных рисков.

Что такое Nota Simple

Nota Simple Informativa — информационный документ, выдаваемый Registro de la Propiedad по конкретному объекту недвижимости.

В нём отражаются основные сведения, содержащиеся в Реестре на момент выдачи документа. Registradores de España указывает, что Nota Simple включает идентификацию объекта, владельца или владельцев зарегистрированных прав, а также характер и ограничения таких прав.

Проще говоря, документ помогает ответить на три основных вопроса:

• какой объект зарегистрирован;
• кому он принадлежит;
• какие зарегистрированные права и обременения на нём существуют.

Поэтому Nota Simple обычно запрашивается ещё до подписания договора arras.

Какую информацию содержит Nota Simple

Содержание выписки зависит от конкретного объекта, но обычно в ней можно увидеть:

• данные Registro de la Propiedad;
• номер finca registral;
• описание недвижимости;
• адрес;
• зарегистрированную площадь;
• характеристики объекта;
• данные собственника;
• долю собственности;
• основание приобретения;
• ипотеки;
• аресты;
• usufructo;
• сервитуты;
• ограничения;
• другие зарегистрированные права и обременения.

Registradores de España определяет основное содержание Nota Simple как описание finca, сведения о titularidad и возможных cargas.

Finca registral

Каждый зарегистрированный объект недвижимости имеет собственную finca registral.

Это юридическая единица, существующая в Registro de la Propiedad.

Она может не полностью совпадать с тем, как недвижимость выглядит физически или рекламируется агентством.

Например, квартира, парковочное место и кладовая могут быть:

• одной finca registral;
• несколькими отдельными fincas;
• оформлены как дополнительные элементы другого объекта.

Перед покупкой важно проверить, какие именно объекты юридически входят в согласованную цену.

Кто является собственником

Одна из наиболее важных частей Nota Simple — titularidad.

В ней указывается зарегистрированный собственник или собственники недвижимости и характер принадлежащего им права.

Если собственников несколько, необходимо проверить:

• долю каждого;
• основание владения;
• кто должен подписывать договор;
• имеются ли представители;
• достаточно ли их полномочий для продажи.

Если продавец в договоре не совпадает с лицом, указанным в Registro de la Propiedad, ситуацию необходимо выяснить до передачи денег.

Что означает pleno dominio

Формулировка pleno dominio означает полное право собственности.

Но в Nota Simple могут быть указаны и другие виды прав.

Например:

• usufructo — право пользования и получения дохода;
• nuda propiedad — право собственности без текущего права пользования;
• определённая доля собственности.

Поэтому недостаточно просто увидеть фамилию продавца. Необходимо понимать, какое именно право ему принадлежит.

Ипотека в Nota Simple

Если недвижимость заложена банку, ипотека обычно будет зарегистрирована в разделе cargas.

В выписке можно увидеть данные о зарегистрированной ипотеке и банке-кредиторе.

Наличие ипотеки само по себе не запрещает продажу.

Многие объекты в Испании продаются до полного погашения ипотечного кредита.

В таком случае до сделки необходимо определить:

• фактический остаток долга;
• сумму, которая будет направлена банку;
• процедуру погашения;
• порядок снятия ипотеки из Registro de la Propiedad.

При этом сумма первоначально зарегистрированной ипотечной ответственности в Nota Simple не обязательно равна текущему остатку кредита.

Аресты и судебные ограничения

Nota Simple может содержать сведения об embargo — аресте имущества или других судебных ограничениях.

Причиной могут быть:

• долги перед государством;
• судебные споры;
• налоговые задолженности;
• исполнительное производство;
• другие обязательства собственника.

Такое обременение нельзя игнорировать.

До покупки необходимо определить его происхождение, размер задолженности и порядок снятия ограничения.

Сервитуты

В Nota Simple могут быть зарегистрированы servidumbres — сервитуты.

Это права, ограничивающие использование недвижимости или предоставляющие определённые права третьим лицам.

Например:

• право прохода;
• право проезда;
• коммуникации;
• использование части участка;
• другие ограничения.

Для городской квартиры такие записи иногда имеют минимальное практическое значение, а для виллы или земельного участка могут быть принципиально важны.

Usufructo

Если в выписке указан usufructo, это означает, что третье лицо может иметь право пользоваться недвижимостью или получать от неё доход.

Например, один человек может владеть nuda propiedad, а другой — usufructo.

В такой ситуации нельзя автоматически исходить из того, что один собственник может свободно передать покупателю все права на объект.

Необходимо анализировать структуру зарегистрированных прав.

Площадь недвижимости

Nota Simple содержит зарегистрированное описание объекта и его площадь.

Но указанная площадь может не совпадать:

• с кадастром;
• с рекламным объявлением;
• с фактическими замерами;
• с архитектурными планами.

Например, в реальности собственник мог закрыть террасу, увеличить дом или построить бассейн, однако изменения могли не быть внесены в Registro de la Propiedad.

Поэтому данные Nota Simple необходимо сопоставлять с другими документами.

Nota Simple и Catastro — не одно и то же

Registro de la Propiedad и Catastro выполняют разные функции.

Nota Simple показывает зарегистрированные юридические права на недвижимость.

Catastro содержит административную и кадастровую информацию об объекте.

Поэтому при юридической проверке обычно сравниваются:

• Nota Simple;
• referencia catastral;
• certificado catastral;
• escritura;
• фактическое состояние недвижимости.

Расхождения необходимо анализировать до покупки.

Чего Nota Simple не показывает

Одна из главных ошибок — считать Nota Simple полной гарантией юридической чистоты объекта.

Она отражает зарегистрированную информацию, но не обязательно показывает все возможные проблемы.

Например, из одной Nota Simple нельзя сделать окончательный вывод о:

• долгах перед comunidad de propietarios;
• будущих derramas;
• фактическом состоянии объекта;
• незаконной реконструкции;
• муниципальных нарушениях;
• состоянии инженерных систем;
• возможности туристической аренды;
• всех обстоятельствах аренды;
• градостроительных ограничениях;
• наличии необходимых строительных лицензий.

Поэтому Nota Simple является важной частью due diligence, но не заменяет её.

Какой должна быть дата Nota Simple

Для покупки необходимо использовать актуальную выписку.

Registradores de España отдельно предупреждает, что информация Nota Simple соответствует состоянию Реестра на момент её выдачи и впоследствии юридическая ситуация объекта может измениться.

Поэтому документ, полученный несколько месяцев назад, нельзя автоматически считать достаточным для текущей сделки.

Перед подписанием важных документов желательно получить свежую информацию.

Когда запрашивать Nota Simple

Оптимально запросить Nota Simple ещё до подписания договора arras.

На этом этапе необходимо как минимум убедиться:

1. кто собственник;
2. соответствует ли объект предлагаемой недвижимости;
3. имеются ли ипотеки;
4. зарегистрированы ли аресты;
5. существуют ли другие существенные ограничения.

Если сначала перечислить значительный задаток, а затем начать проверять Registro de la Propiedad, покупатель может оказаться в более слабой юридической позиции.

Проверяется ли Реестр ещё раз у нотариуса

Да.

Перед нотариальной куплей-продажей нотариус получает актуальную регистрационную информацию о недвижимости.

Испанский Notariado указывает, что перед продажей нотариус запрашивает информацию о собственнике и проверяет наличие ипотек, арестов и других зарегистрированных обременений. После подписания escritura документ также может быть оперативно представлен в Registro de la Propiedad.

Однако это не отменяет необходимости проверки объекта покупателем до arras.

Nota Simple и certificación registral

Nota Simple необходимо отличать от certificación registral.

Оба документа могут содержать сведения об объекте, собственнике и обременениях, но их юридическая сила различается.

Registradores de España прямо указывает, что Nota Simple имеет информационный характер, тогда как certificación является документом, которым официально подтверждается содержание Реестра.

Для большинства предварительных проверок недвижимости используется Nota Simple.

Если необходимо официально доказать определённые регистрационные обстоятельства, может потребоваться certificación.

Как заказать Nota Simple

Nota Simple можно запросить через Registro de la Propiedad или электронные сервисы Registradores de España.

Для идентификации объекта могут использоваться, в зависимости от ситуации:

• данные finca registral;
• CRU/IDUFIR;
• адрес;
• referencia catastral;
• данные собственника.

Чем точнее известны регистрационные данные, тем проще правильно идентифицировать объект.

Сколько стоит Nota Simple

При заказе через официальную платформу Registradores de España официальный тариф за электронную Nota Simple составляет 9,02 € плюс IVA.

Необходимо отличать официальный сервис Registro от различных посреднических сайтов, которые могут взимать значительно более высокую плату за получение того же документа.

Для профессиональной юридической проверки выписку обычно получает юрист или представитель покупателя напрямую через регистрационные сервисы.

Можно ли получить Nota Simple на английском языке

Официальный сервис Registradores предусматривает возможность заказать перевод Nota Simple на английский язык как дополнительную услугу для международных пользователей. При этом юридически значимой исходной информацией остаётся испанская версия, выданная Registro de la Propiedad.

Для иностранного покупателя перевод может помочь понять документ, однако при сложных обременениях желательно получить разъяснение специалиста.

Как читать Nota Simple

Документ может показаться сложным человеку, который впервые покупает недвижимость в Испании.

Обычно анализируется несколько блоков:

1. идентификация Registro;
2. данные finca;
3. descripción;
4. titularidad;
5. cargas;
6. дополнительные регистрационные записи.

При этом важна не только текущая запись, но и юридический смысл содержащихся формулировок.

Например, наличие слова hipoteca ещё не говорит о фактическом размере задолженности, а наличие servidumbre не обязательно означает серьёзную проблему.

Что делать, если в Nota Simple есть ипотека

Если обнаружена ипотека, необходимо запросить у продавца дополнительную информацию и определить её текущий статус.

Перед сделкой обычно устанавливаются:

• банк-кредитор;
• текущий остаток задолженности;
• порядок погашения;
• сумма, перечисляемая банку;
• процедура выдачи certificado de deuda cero;
• последующая регистрационная отмена ипотеки.

Главное — чтобы покупатель понимал механизм снятия обременения до завершения расчётов.

Что делать, если данные собственника не совпадают

Если продавец и зарегистрированный собственник не совпадают, подписывать arras без выяснения ситуации рискованно.

Причины могут быть разными:

• наследство ещё не зарегистрировано;
• продавец действует по доверенности;
• имущество принадлежит компании;
• произошла предыдущая сделка, ещё не внесённая в Registro;
• имеются несколько собственников.

В каждом случае необходимо проверить документы, подтверждающие право продавца распоряжаться объектом.

Что делать при расхождении площади

Если площадь в Nota Simple отличается от кадастра или фактического состояния, необходимо определить причину.

В зависимости от ситуации может потребоваться:

• кадастровая корректировка;
• исправление Registro;
• declaración de obra nueva;
• геодезическая документация;
• технический проект;
• муниципальная легализация.

Для вилл и домов существенные расхождения должны быть проверены до покупки.

Nota Simple для новостройки

При покупке строящегося объекта структура проверки отличается.

На раннем этапе отдельная квартира может ещё не иметь самостоятельной finca registral.

Тогда необходимо анализировать:

• земельный участок;
• право собственности застройщика;
• obra nueva;
• división horizontal;
• строительную документацию;
• ипотеку девелопера;
• статус конкретного будущего объекта.

Поэтому одной Nota Simple при покупке новостройки недостаточно.

Nota Simple при покупке с ипотекой

Если покупатель получает банковский кредит, банк также анализирует регистрационное состояние недвижимости.

Банку необходимо убедиться, что объект может служить обеспечением ипотечного кредита.

При наличии серьёзных обременений или юридических проблем банк может потребовать их устранения до выдачи финансирования.

Но банковская проверка проводится прежде всего в интересах банка и не заменяет независимый due diligence покупателя.

Основные ошибки покупателей

Наиболее распространённые ошибки:

• не заказывать Nota Simple перед arras;
• использовать старую выписку;
• смотреть только имя собственника;
• игнорировать раздел cargas;
• считать ипотеку автоматически погашенной;
• не анализировать сервитуты;
• не сравнивать Registro и Catastro;
• считать площадь из объявления официальной;
• предполагать, что Nota Simple показывает все долги;
• путать Nota Simple с полной юридической проверкой;
• заказывать документ через дорогих посредников без необходимости.

Nota Simple полезна только тогда, когда содержащаяся в ней информация правильно интерпретирована.

Как безопасно использовать Nota Simple при покупке

Перед покупкой рекомендуется:

1. получить актуальную Nota Simple;
2. проверить собственника;
3. изучить характер права собственности;
4. проверить ипотеки;
5. проверить аресты и другие cargas;
6. проанализировать сервитуты и права третьих лиц;
7. сопоставить описание объекта с договором;
8. сравнить Registro и Catastro;
9. проверить фактическое состояние недвижимости;
10. запросить дополнительные документы по выявленным вопросам;
11. завершить юридическую проверку;
12. только после этого принимать существенные финансовые обязательства.

Такой подход значительно снижает риски покупателя.

Итог

Nota Simple в Испании — один из основных документов для первоначальной юридической проверки недвижимости.

Она позволяет узнать, какой объект зарегистрирован, кому он принадлежит и какие зарегистрированные обременения или права третьих лиц на нём существуют.

Однако Nota Simple имеет информационный характер и отражает состояние Registro de la Propiedad на момент её выдачи. Она не заменяет проверку кадастра, comunidad, IBI, urbanismo, лицензий, фактического состояния недвижимости и других документов.

Главное правило для покупателя — получать актуальную Nota Simple и анализировать её до подписания договора arras и передачи существенного задатка.

GG Real Estate Barcelona представляет интересы покупателей и сопровождает приобретение жилой и инвестиционной недвижимости в Барселоне, Каталонии и других регионах Испании.

Мы получаем и анализируем Nota Simple, проверяем собственника и обременения, сопоставляем Registro и Catastro, проводим юридическую due diligence, готовим договор arras и сопровождаем покупателя до нотариальной сделки и регистрации права собственности.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Nota Simple в Испании?

Это информационная выписка из Registro de la Propiedad с основными сведениями об объекте, зарегистрированном собственнике и зарегистрированных обременениях.

Показывает ли Nota Simple ипотеку?

Если ипотека зарегистрирована и продолжает числиться в Registro de la Propiedad, информация о ней обычно отражается в разделе cargas.

Показывает ли Nota Simple долги перед comunidad?

Нет. Для этого необходимо отдельно получить информацию и соответствующий сертификат comunidad de propietarios.

Как долго действует Nota Simple?

Формального универсального срока действия для целей покупки нет. Однако информация отражает состояние Реестра именно на момент выдачи, поэтому перед сделкой необходимо использовать актуальную выписку.

Сколько стоит Nota Simple?

На официальной платформе Registradores de España электронная Nota Simple стоит 9,02 € плюс IVA.

Можно ли заказать Nota Simple онлайн?

Да. Её можно запросить через официальные электронные сервисы Registradores de España.

Чем Nota Simple отличается от certificación registral?

Nota Simple имеет информационный характер. Certificación registral используется для официального подтверждения содержания Registro de la Propiedad.

Достаточно ли Nota Simple для безопасной покупки?

Нет. Она является одним из ключевых документов due diligence, но дополнительно необходимо проверять кадастровые данные, долги, urbanismo, лицензии и другие обстоятельства в зависимости от конкретного объекта.