При покупке и продаже коммерческой недвижимости в Каталонии, особенно в Барселоне, важно учитывать следующие налоги и особенности налогообложения:
Типы объектов: коммерческие помещения с арендатором и без, гостиницы, земельные участки для девелоперских проектов, склады и офисы
Налоги при покупке
- НДС (IVA): применяется к новым объектам недвижимости. Ставка НДС составляет 21%. Если продавец является предпринимателем и сделка облагается НДС, то покупатель может быть обязан уплатить НДС. В некоторых случаях продавец может отказаться от освобождения от НДС, что позволяет покупателю вычесть уплаченный НДС.
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) – налог на передачу имущества: применяется к вторичному рынку недвижимости, если сделка не облагается НДС. Ставка зависит от стоимости недвижимости:
- до 600 000 евро — 10%;
- от 600 000 до 900 000 евро — 11%;
- от 900 000 до 1 500 000 евро — 12%;
- свыше 1 500 000 евро — 13%.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados) – налог на юридические документы: применяется к сделкам, оформленным нотариально. Ставка составляет 3,5% для объектов, облагаемых НДС.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados) – налог на юридические документы: применяется к сделкам, оформленным нотариально. Ставка составляет 3,5% для объектов, облагаемых НДС.
Физическое или юридическое лицо
- Физическое лицо: обязано уплатить ITP или НДС, в зависимости от типа сделки.
- Юридическое лицо: обязано уплатить ITP или НДС, в зависимости от типа сделки.
- Субъект налога (sujeto pasivo): в большинстве случаев покупатель является субъектом налога и обязан уплатить соответствующие налоги.
Льготы и исключения
- Субъект налога (sujeto pasivo): в некоторых случаях покупатель может быть обязан уплатить НДС, если сделка облагается НДС.
- Вторичные сделки: в некоторых случаях продавец может отказаться от освобождения от НДС, что позволяет покупателю вычесть уплаченный НДС.
- Земельные участки: если участок предназначен для застройки, сделка может облагаться НДС.
При покупке коммерческого помещения с арендатором покупатель может уплатить только 2,5% налога, если сделка облагается НДС (IVA) с применением механизма «инверсия субъекта налога» (inversión del sujeto pasivo). Это означает, что покупатель становится ответственным за уплату НДС, а продавец освобождается от этой обязанности.
Когда применяется ставка 2,5%
Если продавец является предпринимателем или юридическим лицом, а покупатель — также субъектом налога (например, компания или индивидуальный предприниматель), и если:
- сделка является второй или последующей передачей недвижимости (то есть объект уже был в обороте и не является новым);
- покупатель намерен использовать помещение для своей экономической деятельности;
- стороны договорятся о применении механизма инверсии субъекта налога,
тогда покупатель уплачивает НДС по ставке 21%, но может компенсировать его вычетом, если использует помещение в своей деятельности. Вместо налога на передачу имущества (ITP) уплачивается налог с применением механизма «инверсия субъекта налога» (inversión del sujeto pasivo). Таким образом, общая налоговая нагрузка составляет около 2,5% от стоимости недвижимости.
Юридические акты
- Закон 37/1992: о НДС.
- Закон 6/2023: о рынках ценных бумаг и инвестиционных услугах.
Влияние налоговой реформы с 27 июня 2025 года
С 27 июня 2025 года действует новая налоговая реформа в Каталонии, которая включает:
- увеличение ставки ITP с 10% до 20% для крупных собственников и при покупке целых зданий;
- отмену льгот по перепродаже жилья.
Однако эта реформа не затрагивает сделки, облагаемые НДС с применением инверсии субъекта налога. Таким образом, покупатели коммерческой недвижимости с арендатором, которые используют механизм инверсии, смогут продолжить уплачивать только 2,5% налога, не подвергаясь повышению ставки ITP.
Рекомендации
- Проконсультируйтесь с налоговым консультантом для оценки целесообразности применения механизма инверсии субъекта налога в Вашей конкретной ситуации.
- Убедитесь, что продавец согласен на применение инверсии и что это отражено в договоре купли-продажи.
- Оформите сделку через нотариуса и зарегистрируйте ее в Регистре собственности.
