Налоги при покупке недвижимости в Испании

Какие налоги платит покупатель квартиры, дома или виллы

При покупке недвижимости в Испании необходимо учитывать не только стоимость самого объекта, но и налоги и дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки.

Размер налогов зависит прежде всего от того, покупается ли новая недвижимость у застройщика или объект на вторичном рынке, а также от автономного сообщества, в котором находится недвижимость.

Для иностранного покупателя действуют в целом те же правила налогообложения, что и для граждан Испании. Налог определяется не гражданством покупателя, а типом недвижимости, характеристиками сделки и регионом.

Поэтому полный бюджет покупки необходимо рассчитывать ещё до подписания договора arras и внесения задатка.

Какие налоги платят при покупке недвижимости

Основные налоги при покупке недвижимости в Испании:

• ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales при покупке вторичной недвижимости;
• IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido при покупке новой недвижимости;
• AJD — Actos Jurídicos Documentados при покупке новой недвижимости и в некоторых других операциях.

ITP и AJD относятся к налогам, регулирование которых в значительной степени осуществляется автономными сообществами. Поэтому ставки в Каталонии, Мадриде, Андалусии, Валенсии, на Балеарских островах и в других регионах могут различаться.

Налог при покупке вторичной недвижимости

Если квартира, дом или вилла приобретается на вторичном рынке, покупатель обычно уплачивает ITP — налог на передачу имущества.

IVA при обычной покупке вторичной жилой недвижимости не уплачивается.

Размер ITP зависит от автономного сообщества.

В одних регионах используется единая ставка, в других — прогрессивная шкала, при которой процент увеличивается вместе со стоимостью недвижимости.

Также могут существовать пониженные ставки для определённых категорий покупателей, например:

• молодых покупателей;
• многодетных семей;
• лиц с инвалидностью;
• покупателей социального жилья;
• покупателей основного места жительства при выполнении установленных законом условий.

Перед покупкой необходимо проверять правила именно того автономного сообщества, где находится недвижимость.

Налоги при покупке недвижимости в Каталонии

В Каталонии с 2025 года действует прогрессивная шкала ITP при покупке недвижимости.

Для большинства обычных покупателей применяются следующие ставки:

• до 600 000 € — 10%;
• от 600 000 до 900 000 € — 11%;
• от 900 000 до 1 500 000 € — 12%;
• свыше 1 500 000 € — 13%.

Важно понимать, что налог рассчитывается по прогрессивной шкале. Это не означает, что при стоимости объекта 1,6 млн евро вся сумма автоматически облагается по ставке 13%.

Для некоторых категорий покупателей предусмотрены пониженные ставки.

Отдельные специальные правила также действуют при покупке большого количества жилых объектов или целого жилого здания, поэтому инвестиционные сделки необходимо рассчитывать индивидуально.

Пример расчёта ITP

Предположим, покупатель приобретает вторичную квартиру в Каталонии стоимостью 500 000 €.

При ставке 10% налог составит:

500 000 € × 10% = 50 000 €

Таким образом, только на ITP покупателю необходимо дополнительно предусмотреть около 50 000 €.

Если стоимость недвижимости выше и попадает в следующие налоговые диапазоны, расчёт производится с учётом прогрессивной шкалы.

Налоги при покупке новой недвижимости

Если покупатель приобретает новую жилую недвижимость непосредственно у застройщика при первой передаче объекта, вместо ITP обычно уплачиваются:

• IVA — 10%;
• AJD — налог на документированные юридические акты.

Стандартная ставка IVA для новой жилой недвижимости составляет 10% и действует на территории Испании.

Ставка AJD устанавливается автономным сообществом и поэтому зависит от расположения объекта.

Пример покупки новостройки

Если стоимость новой квартиры составляет 600 000 €, IVA составит:

600 000 € × 10% = 60 000 €

Дополнительно покупателю необходимо заплатить AJD по ставке, установленной соответствующим автономным сообществом.

Поэтому налоговая нагрузка при покупке новостройки и вторичной недвижимости рассчитывается по-разному.

Что считается новой недвижимостью

Для целей налогообложения имеет значение не возраст здания как таковой, а характер передачи недвижимости.

Как правило, IVA применяется при первой передаче нового объекта непосредственно застройщиком.

Если объект уже был ранее передан или использовался и продаётся повторно, сделка обычно относится к вторичному рынку и облагается ITP.

Однако в отдельных инвестиционных и коммерческих сделках возможны исключения, поэтому статус операции желательно определить до подписания договора.

Какая стоимость используется для расчёта налога

Одна из распространённых ошибок покупателей — считать, что налог всегда рассчитывается исключительно от цены, указанной в договоре купли-продажи.

При покупке вторичной недвижимости налоговая база может зависеть от установленной государством налоговой стоимости объекта — valor de referencia.

Если установленный valor de referencia выше фактической цены покупки, налог в определённых ситуациях может рассчитываться исходя именно из него.

Поэтому перед подписанием сделки необходимо проверить:

• цену покупки;
• кадастровые данные;
• наличие valor de referencia;
• налоговую базу будущей сделки.

Это позволяет избежать неожиданного увеличения расходов после покупки.

Платят ли иностранцы повышенный налог

Сам по себе статус иностранца или нерезидента обычно не означает повышенный налог при покупке недвижимости.

Покупатель-нерезидент платит те же основные налоги на приобретение недвижимости:

• ITP при покупке вторичного объекта;
• IVA и AJD при покупке новостройки.

Однако после приобретения недвижимости налоговые обязательства резидентов и нерезидентов уже могут различаться.

Например, нерезиденту необходимо учитывать последующее налогообложение владения недвижимостью и доходов от её аренды.

Есть ли налог на покупку недвижимости для получения ВНЖ

Покупка недвижимости и получение права на проживание в Испании — разные юридические вопросы.

Налог на приобретение недвижимости не становится ниже из-за того, что покупатель планирует проживать в Испании или оформлять резиденцию.

Ставки определяются видом сделки и автономным сообществом.

Какие ещё расходы возникают при покупке

Помимо налогов необходимо учитывать дополнительные расходы по сделке.

Обычно к ним относятся:

• нотариальные расходы;
• регистрация права собственности;
• услуги независимого юриста;
• банковские расходы;
• оценка недвижимости при ипотеке;
• техническая проверка объекта;
• переводы документов;
• оформление доверенности при необходимости.

Поэтому ориентироваться только на цену недвижимости при планировании бюджета неправильно.

Сколько денег нужно иметь сверх стоимости недвижимости

Универсального процента для всей Испании нет.

Для вторичной недвижимости сумма дополнительных расходов во многом зависит от ставки ITP в конкретном регионе.

Для новостройки необходимо учитывать 10% IVA, AJD и расходы на оформление сделки.

Поэтому покупателю желательно ещё до выбора окончательного объекта получить предварительный расчёт полной стоимости приобретения — purchase cost calculation.

Особенно это важно при покупке недвижимости стоимостью от нескольких сотен тысяч евро и выше, поскольку разница даже в 1–2 процентных пункта может составлять десятки тысяч евро.

Налог при покупке с ипотекой

Получение ипотечного кредита само по себе не отменяет налоги на покупку недвижимости.

Покупатель по-прежнему платит налог, соответствующий самой сделке купли-продажи.

При этом возникают дополнительные расходы, связанные с ипотекой, включая оценку недвижимости и возможные банковские комиссии.

Поэтому бюджет покупки с ипотекой необходимо рассчитывать отдельно от суммы первоначального взноса.

Коммерческая недвижимость облагается иначе

Правила покупки коммерческой недвижимости могут значительно отличаться от покупки квартиры или жилого дома.

В зависимости от продавца, истории объекта и налогового статуса сторон сделка может облагаться:

• ITP;
• IVA;
• AJD.

В определённых операциях между предпринимателями возможен отказ от освобождения от IVA и применение механизма inversión del sujeto pasivo — обратного начисления НДС.

Поэтому налоговую структуру покупки офиса, магазина, здания, гостиницы или другого коммерческого объекта необходимо анализировать до подписания договора.

Основные ошибки покупателей

Наиболее распространённые ошибки при расчёте налогов:

• ориентироваться только на цену объекта;
• не учитывать различия между регионами Испании;
• путать налоги на новостройку и вторичную недвижимость;
• не проверять valor de referencia;
• рассчитывать ITP по устаревшим ставкам;
• не учитывать AJD;
• забывать о нотариальных и регистрационных расходах;
• подписывать arras до расчёта полного бюджета сделки;
• использовать одинаковый налоговый расчёт для жилой и коммерческой недвижимости.

Даже при одинаковой стоимости два объекта в разных регионах Испании могут иметь разную итоговую стоимость приобретения.

Как правильно рассчитать бюджет покупки

До внесения задатка рекомендуется определить:

1. является объект новым или вторичным;
2. в каком автономном сообществе он расположен;
3. какая ставка ITP или AJD применяется;
4. есть ли valor de referencia;
5. существуют ли пониженные ставки или льготы;
6. какие нотариальные и регистрационные расходы возникнут;
7. требуется ли ипотека;
8. есть ли особенности налоговой структуры сделки.

После этого можно рассчитать реальную сумму, необходимую для завершения покупки.

Итог

Налоги при покупке недвижимости в Испании зависят прежде всего от типа объекта и региона.

При покупке вторичной недвижимости обычно уплачивается ITP, ставка которого устанавливается автономным сообществом.

При покупке новой жилой недвижимости у застройщика обычно уплачиваются 10% IVA и AJD.

Для крупных, инвестиционных и коммерческих сделок правила могут быть значительно сложнее.

Поэтому ещё до подписания договора arras покупателю необходимо рассчитать не только цену недвижимости, но и полную стоимость приобретения с учётом налогов и сопутствующих расходов.

GG Real Estate Barcelona представляет интересы покупателей и сопровождает приобретение жилой и инвестиционной недвижимости в Барселоне, Каталонии и других регионах Испании.

Мы проводим юридическую проверку объекта, рассчитываем расходы и налоги по сделке, согласовываем договор arras, организуем нотариальное оформление и сопровождаем покупателя до регистрации права собственности.

Часто задаваемые вопросы

Какой налог платят при покупке вторичной квартиры в Испании?

Обычно покупатель платит ITP. Его ставка зависит от автономного сообщества и в некоторых регионах также от стоимости недвижимости.

Какой налог платят при покупке новостройки?

При первой покупке новой жилой недвижимости у застройщика обычно уплачиваются IVA в размере 10% и региональный налог AJD.

Одинаковые ли налоги во всей Испании?

Нет. IVA регулируется на государственном уровне, однако ставки ITP и AJD зависят от автономного сообщества.

Платит ли иностранный покупатель больше налогов?

Как правило, нет. При самой покупке основные ставки не увеличиваются только из-за иностранного гражданства или статуса нерезидента.

Что такое valor de referencia?

Это установленная налоговыми органами референтная стоимость недвижимости, которая может использоваться для определения налоговой базы при покупке вторичного объекта.

Можно ли уменьшить ITP?

В некоторых автономных сообществах предусмотрены пониженные ставки для определённых категорий покупателей, но необходимо соответствовать установленным законом требованиям.

Сколько нужно заложить сверх цены недвижимости?

Это зависит от региона и типа объекта. Для точного расчёта необходимо отдельно учитывать налог, нотариуса, регистрацию, юридическое сопровождение и другие расходы.

Когда необходимо рассчитывать налоги?

Желательно сделать это до подписания договора arras, чтобы покупатель заранее понимал полную стоимость сделки.