Налогообложение при покупке недвижимости в Испании: что важно знать в 2025 году, особенно в Барселоне и Каталонии

Обновления 2025 года, включая реформы в Каталонии

Планируя покупку жилья за рубежом, важно заранее изучить, какие налоги предусмотрены на недвижимость в Испании. Особенно это касается регионов с активным рынком, таких как Каталония и город Барселона. В 2025 году здесь вступил в силу новый налоговый пакет, направленный на ужесточение контроля над рынком и поддержку социального жилья. В этой статье мы подробно расскажем, какой налог на недвижимость в Испании платят покупатели, в чем разница для резидентов и нерезидентов, а также какие особенности стоит учесть инвесторам.

Основные налоги при покупке жилой недвижимости

1. ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — налог на передачу имущества

Это налог на покупку недвижимости в Испании, применяющийся при сделках на вторичном рынке, включая Барселону. С 27 июня 2025 года в Каталонии действуют новые прогрессивные ставки:

• до 600 000 € — 10%
• от 600 000 до 900 000 € — 11%
• от 900 000 до 1 500 000 € — 12%
• свыше 1 500 000 € — 13%

Если вы рассматриваете покупку жилья в столице Каталонии, важно учитывать, что налоги на покупку недвижимости в Барселоне полностью соответствуют этим ставкам и дополнительным сборам. Однако в некоторых "напряжённых зонах" могут применяться повышенные ставки для крупных инвесторов.

2. AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) — налог на юридические документы

Взимается при нотариальном удостоверении сделки. С 27 июня 2025 года увеличена ставка налога на юридические акты (AJD) с 2,5% до 3,5% для сделок с недвижимостью, при которых продавец отказывается от налоговой льготы по НДС.

3. Дополнительные расходы 

• Нотариус: 600–875 €
• Регистрация в реестре: 400–650 €
• Гербовый сбор: 200–500 €
• Оценка недвижимости: 200–600 €
• Комиссия по ипотеке: 1–2% от суммы кредита

Налоги при покупке коммерческой недвижимости

Налогообложение при покупке недвижимости в Испании, предназначенной для бизнеса, аналогично жилой, однако может включать дополнительные обязательства:

• ITP: те же ставки, что и для жилой недвижимости
• AJD: те же ставки, что и для жилой недвижимости 
• Возможны дополнительные налоги, если объект уже сдан в аренду

Разница в налогах для резидентов ЕС и граждан других стран

Ставки на налог на недвижимость в Испании для нерезидентов совпадают с общими, однако есть нюансы:

• Нерезиденты (особенно из стран вне ЕС) могут платить повышенный подоходный налог с арендных доходов (24% против 19% для резидентов ЕС)
• Сложности с банковскими процедурами, переводами средств и получением ипотек
• Необходимость получения NIE — идентификационного номера иностранца

Продажа недвижимости в Испании: налоги

Покупка — не единственный момент, где важна налоговая грамотность. При продаже недвижимости в Испании налоги также значительны:

• Plusvalía Municipal — налог на прирост стоимости земли
• IRPF/Impuesto de la Renta — налог на прирост капитала (до 26% в зависимости от суммы прибыли)
• Для нерезидентов — обязательное удержание 3% от суммы сделки в счет налога

Новые налоговые реформы в Каталонии (2025)

С 27 июня 2025 года в Каталонии действует новый пакет налоговых реформ:

Для крупных собственников:

• Повышенная ставка ITP — 20% при покупке:
• 5+ объектов в «напряжённых зонах», таких как центральные районы Барселоны
• 10+ объектов по всей Каталонии (без учета гаражей и кладовых)
• Целых зданий, если они не для личного проживания покупателя

Отмена льготы:

• Eliminación de bonificación del 70% — отмена 70% скидки на ITP для компаний, покупающих жильё с целью перепродажи в течение 2 лет

Новые льготы:

• 50% скидка по ITP:
• Молодёжь до 35 лет при покупке первого жилья (доход менее 36 000 €)
• При покупке объектов под социальное жильё или устойчивые бизнес-пространства

Налоги при аренде недвижимости

Если вы планируете сдавать купленную недвижимость в аренду:

• IRPF (подоходный налог):
• Резиденты ЕС — 19%
• Нерезиденты из других стран — 24%
• IVA (НДС): применяется только при аренде коммерческих объектов
• Налог на имущество (IBI) — ежегодный муниципальный налог, например, в Барселоне он может варьироваться в зависимости от района

Что важно знать инвесторам

Понимание того, какие налоги на недвижимость в Испании действуют сегодня, особенно после реформ 2025 года, критично для выгодного инвестирования. Вот несколько рекомендаций:

1. Проконсультируйтесь с налоговым консультантом
2. Составьте реальный бюджет, включая все налоги и издержки
3. Изучите рынок с учетом фискальных изменений в Каталонии и Барселоне

GG Real Estate Barcelona приглашает к сотрудничеству

Компания GG Real Estate предлагает профессиональное сопровождение сделок по покупке и продаже недвижимости в Барселоне и других регионах Испании. Мы поможем вам:

• подобрать оптимальный объект в Барселоне и окрестностях;
• учесть все нюансы налогообложения и новые изменения;
• безопасно и эффективно оформить сделку;
• рассчитать вашу налоговую нагрузку с учетом последних реформ.

Свяжитесь с нами — и мы поможем вам сделать выгодную инвестицию в недвижимость в Испании без лишних рисков и неожиданных расходов.