Расходы при покупке недвижимости в Испании

Расходы при покупке недвижимости в Испании

Какие дополнительные расходы необходимо учитывать покупателю квартиры, дома или виллы

При покупке недвижимости в Испании бюджет сделки не ограничивается стоимостью самого объекта и налогами. Покупателю необходимо учитывать нотариальные и регистрационные расходы, юридическое сопровождение, возможные банковские затраты, оценку недвижимости, техническую проверку и другие сопутствующие услуги.

Итоговая сумма зависит от стоимости и типа недвижимости, наличия ипотечного финансирования, сложности сделки и объёма юридической работы.

Поэтому ещё до подписания договора arras желательно составить полный расчёт расходов, чтобы понимать реальную стоимость приобретения недвижимости.

Из чего складываются расходы покупателя

Помимо цены объекта и налогов, при покупке недвижимости могут возникнуть следующие расходы:

Не все эти расходы возникают в каждой сделке, поэтому бюджет рассчитывается индивидуально.

Расходы на нотариуса

Купля-продажа недвижимости в Испании обычно оформляется публичным нотариальным актом — escritura pública de compraventa.

Размер нотариального вознаграждения не устанавливается нотариусом произвольно: нотариальные тарифы регулируются государством и зависят, в частности, от стоимости сделки, объёма документа и количества необходимых копий.

Поэтому две сделки с одинаковой ценой недвижимости могут иметь несколько различающуюся итоговую стоимость нотариального оформления.

При планировании покупки разумнее закладывать нотариальные расходы отдельной строкой бюджета, а точную сумму уточнять по конкретной сделке.

Регистрация недвижимости в Registro de la Propiedad

После подписания нотариальной escritura право собственности необходимо зарегистрировать в Registro de la Propiedad.

Регистрационные сборы также рассчитываются по официальным тарифам. Их размер зависит от стоимости сделки и особенностей регистрируемого документа.

Регистрация особенно важна для покупателя, поскольку именно она обеспечивает публичность зарегистрированного права собственности и позволяет третьим лицам видеть нового владельца объекта.

Nota Simple и проверка Реестра

До подписания договора arras покупателю необходимо получить актуальную Nota Simple из Реестра собственности.

Этот документ позволяет проверить:

Официальная стоимость электронной Nota Simple через сервис Registradores составляет 9,02 € плюс IVA.

Однако сама Nota Simple является лишь частью юридической проверки и не заменяет полноценный анализ объекта.

Юридическое сопровождение сделки

Независимый юрист покупателя — одна из наиболее важных статей расходов при приобретении недвижимости в Испании.

Юридическое сопровождение обычно включает:

Стоимость юридического сопровождения не регулируется единым государственным тарифом и зависит от сложности сделки и объёма услуг.

Особенно важна независимая юридическая проверка для иностранного покупателя, который не знаком с испанской системой регистрации недвижимости и местными процедурами.

Техническая проверка недвижимости

Юридическая проверка не всегда позволяет определить техническое состояние объекта.

При покупке виллы, дома, старой квартиры или недвижимости после реконструкции может быть целесообразно заказать независимый технический осмотр.

Специалист может проверить:

Стоимость зависит от размера и сложности недвижимости.

Для дорогостоящих вилл и домов технический аудит может быть особенно важен, поскольку устранение скрытых дефектов после покупки способно потребовать значительных затрат.

Оценка недвижимости при ипотеке

Если покупатель планирует использовать банковское финансирование, банк обычно потребует официальную оценку — tasación.

Оценка должна проводиться специализированной независимой оценочной компанией. По действующим правилам расходы на оценку недвижимости несёт заёмщик.

Результат tasación влияет на сумму, которую банк готов предоставить в качестве ипотечного кредита.

При этом оценочная стоимость может отличаться от согласованной цены покупки.

Если банк оценит объект ниже ожидаемого, покупателю может потребоваться увеличить сумму собственных средств.

Кто оплачивает расходы по ипотеке

Важно разделять расходы самой покупки недвижимости и расходы, возникающие при оформлении ипотечного кредита.

По действующей системе при подпадающих под Закон 5/2019 ипотечных кредитах банк несёт расходы по нотариальному оформлению ипотечного договора, регистрации ипотеки и gestoría, тогда как расходы на оценку недвижимости относятся к заёмщику. Копии нотариального документа оплачивает тот, кто их запрашивает.

Это не означает, что покупка с ипотекой не требует дополнительных средств.

Покупателю всё равно необходимо учитывать первоначальный взнос, оценку недвижимости, возможные банковские комиссии и расходы, связанные непосредственно с куплей-продажей.

Банковские комиссии

В зависимости от банка и выбранного продукта могут возникать дополнительные банковские расходы.

Например, ипотечный договор может предусматривать комиссию за открытие кредита, если она установлена условиями предложения банка. Банк Испании указывает, что такая комиссия может покрывать административные действия, связанные с рассмотрением и оформлением кредита.

Для иностранных покупателей также могут иметь значение:

При покупке дорогой недвижимости даже небольшая комиссия за валютную конвертацию может составлять существенную сумму.

Расходы на доверенность

Многие иностранные покупатели оформляют нотариальную доверенность — poder notarial, позволяющую юристу или другому представителю действовать от их имени.

Доверенность может использоваться для:

Нотариальные тарифы на доверенности также регулируются государством.

Если доверенность оформляется за пределами Испании, дополнительно могут потребоваться апостиль и официальный перевод.

Переводы документов

Иностранному покупателю могут понадобиться официальные переводы документов.

Чаще всего переводятся:

В зависимости от ситуации может потребоваться traducción jurada — перевод, выполненный официальным присяжным переводчиком.

Стоимость зависит от языка, объёма документа и срочности.

Переводчик у нотариуса

Если покупатель не владеет испанским языком на достаточном уровне, в зависимости от конкретной ситуации может потребоваться переводчик при подписании нотариальных документов.

Особенно важно, чтобы покупатель полностью понимал содержание escritura, условия покупки и принимаемые на себя обязательства.

Расходы на переводчика следует учитывать заранее, если такая услуга будет необходима.

Расходы на оформление NIE

Для совершения многих юридических и финансовых действий иностранному покупателю требуется NIE — Número de Identidad de Extranjero.

Сам государственный сбор за оформление NIE сравнительно небольшой, однако дополнительные расходы могут возникнуть, если оформление осуществляется через юриста или представителя.

Также могут потребоваться доверенность, переводы или дополнительные документы.

Gestoría при покупке недвижимости

В некоторых сделках для выполнения административных процедур используется gestoría.

Она может заниматься:

При ипотечной сделке часть таких процедур часто организуется банком. Распределение расходов по ипотечному оформлению регулируется Законом 5/2019.

При покупке без ипотеки необходимость gestoría зависит от организации конкретной сделки.

Возможные расходы после покупки

После завершения сделки у нового владельца могут появиться дополнительные расходы, не относящиеся непосредственно к регистрации покупки.

Например:

При покупке инвестиционного объекта следует также заранее оценить будущие эксплуатационные расходы.

Кто оплачивает агентство недвижимости

Условия оплаты агентской комиссии в Испании зависят от конкретного рынка и договора.

В одних сделках услуги агентства оплачивает продавец, в других покупатель может заключить отдельный договор на поиск недвижимости и представительство своих интересов.

Поэтому до начала работы необходимо понимать:

Все условия желательно зафиксировать письменно до начала сделки.

Сколько составляют дополнительные расходы

Универсального процента дополнительных расходов для всей Испании не существует.

Итоговая сумма зависит от:

Кроме того, налоги обычно являются крупнейшей частью суммы сверх цены объекта и рассчитываются отдельно.

Поэтому использование общей формулы вроде «добавьте 10% к цене» может привести к неправильному бюджету.

Пример расчёта бюджета

Предположим, покупатель приобретает квартиру за 500 000 €.

Помимо цены недвижимости и соответствующего налога необходимо предусмотреть:

Если же приобретается вилла стоимостью несколько миллионов евро, дополнительно может потребоваться технический аудит, расширенная юридическая проверка и более сложная банковская процедура.

Поэтому расходы лучше рассчитывать не в виде одного стандартного процента, а по каждой статье отдельно.

Основные ошибки покупателей

Наиболее распространённые ошибки при планировании бюджета:

Особенно рискованно использовать одинаковый расчёт для небольшой квартиры, дорогой виллы и инвестиционного объекта.

Как правильно подготовить бюджет покупки

До подписания договора arras рекомендуется определить:

  1. стоимость недвижимости;
  2. налоги по конкретной сделке;
  3. нотариальные расходы;
  4. регистрационные расходы;
  5. стоимость юридического сопровождения;
  6. необходимость технической проверки;
  7. расходы на ипотеку и оценку;
  8. стоимость переводов и доверенности;
  9. банковские комиссии;
  10. возможные расходы после приобретения.

Такой подход позволяет заранее определить не только цену объекта, но и полную стоимость приобретения недвижимости.

Итог

Расходы при покупке недвижимости в Испании не ограничиваются налогами.

Покупателю необходимо учитывать нотариуса, регистрацию права собственности, юридическое сопровождение, банковскую оценку, возможный технический аудит, переводы, доверенности и другие сопутствующие услуги.

При покупке с ипотекой часть расходов по оформлению ипотечного кредита несёт банк, однако покупатель продолжает оплачивать расходы, связанные непосредственно с приобретением недвижимости и оценкой объекта.

Главное правило — рассчитать полный бюджет сделки до внесения существенного задатка.

GG Real Estate Barcelona представляет интересы покупателей и сопровождает приобретение недвижимости в Барселоне, Каталонии и других регионах Испании.

Мы рассчитываем полную стоимость сделки, проводим юридическую проверку недвижимости, координируем договор arras, ипотеку, нотариальное оформление и регистрацию права собственности.

Часто задаваемые вопросы

Какие расходы возникают кроме налогов при покупке недвижимости в Испании?

Основные дополнительные расходы — нотариальное оформление, регистрация права собственности, юридическое сопровождение, оценка недвижимости при ипотеке и, при необходимости, переводы, доверенность и техническая проверка.

Сколько стоят услуги нотариуса?

Нотариальные тарифы регулируются государством, а итоговая стоимость зависит от цены сделки, объёма документа и дополнительных нотариальных действий.

Кто оплачивает регистрацию покупки?

Расходы на регистрацию самого права собственности по договору купли-продажи обычно относятся к расходам покупателя. Регистрационные тарифы регулируются официальным арancel.

Кто оплачивает оценку недвижимости при ипотеке?

По действующим правилам расходы на оценку объекта несёт заёмщик.

Кто оплачивает нотариуса и Реестр по ипотеке?

При ипотечных договорах, подпадающих под Закон 5/2019, основные нотариальные и регистрационные расходы по оформлению ипотеки несёт банк.

Обязательно ли нанимать юриста?

Для самой купли-продажи это не является универсальным формальным требованием, однако независимое юридическое сопровождение значительно снижает риски покупателя.

Нужен ли технический осмотр квартиры или дома?

Он особенно рекомендуется при покупке вилл, домов, старой недвижимости и объектов после реконструкции.

Когда нужно рассчитывать все расходы?

Лучше всего сделать это до подписания договора arras, чтобы заранее понимать полную сумму, необходимую для завершения сделки.

Другие статьи в библиотеке

WhatsApp Telegram