Покупка коммерческой недвижимости в Барселоне: стандарты работы агентства

Покупка коммерческой недвижимости в Барселоне, одного из самых динамичных рынков Европы, требует четко выстроенного алгоритма действий и соблюдения профессиональных стандартов. Особенно это важно в случае с объектами, которые впоследствии будут сдаваться в аренду, например, со складами, гостиницами, ресторанами или офисами. Ниже описан порядок взаимодействия между агентством и клиентом, принятый в профессиональной среде, а также особенности сделок по траспасо — передаче аренды вместе с оборудованием и бизнес-лицензиями.

1. Четкий запрос от клиента

Работа с клиентом начинается с получения конкретного и детального запроса о характере недвижимости. В запросе важно указать:

• тип объекта (гостиница, ресторан, офис, торговое помещение и т.д.),
• предпочтительные районы Барселоны и ее провинции,
• бюджет на покупку или на траспасо,
• требуемая доходность или цели использования (инвестиция, собственное использование, сдача в ренду, открытие нового бизнеса и пр.),
• пожелания по размеру объекта, окружающей инфраструктуре, наличию лицензий, арендатору и т.д.

2. Подписание мандата на поиск недвижимости

Перед началом активной работы агентство подписывает с клиентом мандат на покупку (encargodecompra, purchasemandate), где:

• фиксируются условия сотрудничества,
• оговариваются комиссионные агентства:
• 3–5% от стоимости объекта при прямой покупке,
•  10% от суммы траспасо (передача аренды и оборудования),
•  отдельно оплачиваются услуги адвоката — около 1% от стоимости объекта.

3. Предварительная информация по объекту

Агентство предоставляет клиенту предварительные досье по объектам, включая:

• описание,
• планировки,
• фото и месторасположение,
• финансовые показатели,
• условия аренды (если объект с арендатором или при траспасо),
• примерную доходность.

4. Подписание LOI (Letter of Intent)

Если клиент заинтересован, он оформляет LOI — документ о намерениях, где указывается:

• интерес к конкретному объекту,
• предлагаемая цена,
• сроки и условия выхода на сделку,
• юридическая форма покупки.

5. Акцепт продавцом и резерв объекта на время проверки

После согласования условий продавец подписывает акцепт оферты, предоставляя клиенту эксклюзив на проверку объекта на оговоренный срок (обычно 30 дней). На этот период объект "резервируется".

6. Проведение Due Diligence

Клиент нанимает юриста для проведения юридической проверки объекта (Due Diligence), которая включает:

• проверку прав собственности,
• отсутствие долгов и обременений,
• согласование условий аренды (если объект с арендатором),
• проверку лицензий, если речь идет о гостинице или ресторанном бизнесе.

7. Подписание договора задатка

После положительной проверки подписывается договор задатка (Arras), где:

• фиксируются окончательные условия сделки,
• передается гарантийный платеж (обычно 10%),
• агентство получает первую часть своего вознаграждения.

8. Выход на сделку

На завершающем этапе:

• все документы готовятся к нотариальной сделке,
• производится окончательный расчет,
• агентство получает вторую часть комиссионного вознаграждения.

9. Юридическое сопровождение

Важно понимать: участие адвоката обязательно, особенно для иностранных клиентов. Юрист сопровождает сделку, оформляет все документы, проверяет оплату налогов и регистрацию в Регистре собственности.

10. Дополнительные требования к просмотрам и сделкам по гостиницам

Особое внимание уделяется при работе с гостиницами и крупными объектами:

• Агентство может запрашивать у клиента краткую справку, подтверждающую, источник дохода, легальность происхождения средств, план логистики перевода средств в Испанию, опыт ведения бизнеса (если это бизнес под управление). 

Это требование продиктовано законодательством ЕС о противодействии отмыванию средств (AML) и соблюдением корпоративной этики.

Заключение

Покупка коммерческой недвижимости или бизнеса в Барселоне — это структурированный процесс с четкими этапами и профессиональными стандартами. Соблюдение этих шагов гарантирует безопасность сделки и прозрачность взаимодействия всех сторон. Работа через официальное агентство и опытных юристов — залог успешной инвестиции на одном из самых привлекательных рынков Европы.

Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о возможностях покупки коммерческой недвижимости, последующего управления в Барселоне и Каталонии.

Email: info@ggbarcelona.com

Телефон: +34 622 071 118