Планируете покупку недвижимости в Барселоне или любом другом городе Испании? Чтобы избежать неприятных сюрпризов, важно заранее разобраться, какие налоги и расходы вас ожидают. В этом обзоре мы подробно разберём все нюансы налогообложения и расходов для покупателей, продавцов и владельцев недвижимости в Испании.
1. Налоги и расходы при покупке недвижимости в Барселоне
Цены, указанные в объявлениях и на сайтах, — это чистая стоимость, которую получает продавец. Все налоги и дополнительные расходы покупатель оплачивает отдельно.
Покупка новой недвижимости:
- НДС (IVA): 10% от стоимости объекта;
- Гербовый сбор (AJD): 1,5%;
- Срок оплаты: оба налога оплачиваются в день подписания у нотариуса.
Покупка вторичной недвижимости:
- Налог на передачу имущества (ITP): от 10% до 13% (в зависимости от стоимости недвижимости);
- Срок оплаты: в течение 30 дней после подписания сделки.
Важно:
Если продавец — частное лицо, зарегистрированное как застройщик, и объект абсолютно новый или капитально отремонтирован, сделка может облагаться НДС вместо ITP.
Покупка компании с недвижимостью:
Если вы покупаете акции испанской компании, владеющей недвижимостью, сделка также может облагаться налогами, как обычная покупка жилья. Это зависит от активности компании и наличия сотрудников. Налоговые органы легко отслеживают подобные схемы.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости:
- Юридические услуги: около 1% от стоимости + НДС. Адвокат не обязателен, но крайне рекомендован для проверки документов и сопровождения сделки;
- Нотариальные и регистрационные сборы: от 0,25% от стоимости объекта; для объектов дороже 1 млн € — может снизиться до 0,1%;
- Банковские переводы: почти все сделки проходят через срочные переводы с комиссией. Уточняйте условия при открытии счёта в Испании;
- Ипотека: при оформлении ипотеки расходы покупателя — только оценка недвижимости (от 500 до 2 000 €). Остальные комиссии оплачивает банк;
- Техническая экспертиза (по желанию): особенно актуальна для вторичной недвижимости. Стоимость — от 300 до 2 000 €.
Часто задаваемые вопросы:
Нужно ли платить налог при покупке недвижимости в Испании?
Да. Налоги обязательны при любой покупке. Их тип и ставка зависят от вида объекта и региона.
Какие подводные камни могут возникнуть при покупке?
- Неправильный расчёт налогов и расходов;
- Задержка с открытием счёта или переводом средств;
- Отсутствие адвоката на сделке;
- Неучтённые ежегодные налоги;
- Работа с непрофессиональными агентами.
Есть ли ограничения для иностранных покупателей?
Нет. Но необходимо получить номер NIE, открыть счёт в испанском банке и провести юридическую проверку объекта.
2. Ежегодные налоги на недвижимость в Барселоне: что важно знать собственникам
После покупки недвижимости необходимо учитывать налоги и обязательные ежегодные платежи.
Налоги, связанные с владением:
- Налог на нерезидента (Impuesto sobre la Renta de No Residentes):
Применяется даже при отсутствии дохода от объекта.
— Ставка: 24% от условного дохода (1,1% или 2% от кадастровой стоимости);
— Для граждан ЕС, Исландии и Норвегии — 19%. - Налог на богатство в Каталонии (Impuesto sobre el Patrimonio):
— Применяется к чистой стоимости активов, включая недвижимость;
— Лимит необлагаемой суммы: 700 000 € на человека (для налоговых резидентов);
— Для нерезидентов учитываются только активы в Испании. - Муниципальный налог на недвижимость (IBI):
— Аналог налога на имущество;
— Размер зависит от кадастровой стоимости и района;
— В Барселоне может составлять от 1 000 € до 10 000 € в год. - Налог на вывоз мусора (Tasa de Basuras):
— Обычно менее 400 € в год;
— Может быть включён в IBI, но чаще — отдельный счёт. - Коммунальные сборы (Gastos de Comunidad):
— Оплата содержания общих зон;
— От 200 до 1 000 € в год, в зависимости от типа объекта и комплекса. - Регулярные платежи:
Вне зависимости от использования, собственники обязаны оплачивать минимальные тарифы за воду, электричество и другие услуги.
Часто задаваемые вопросы:
Нужно ли платить налог, если я не сдаю недвижимость?
Да, при статусе нерезидента вы обязаны платить налог на вменённый доход.
Какие налоги обязан платить собственник?
- Налог на нерезидентов (IRNR);
- Налог на богатство (при превышении лимита);
- IBI;
- Налог на вывоз мусора;
- Коммунальные сборы;
- Электричество, вода и пр.
Я переезжаю в Испанию — что меняется?
Если вы живёте в стране более 183 дней в году, вы становитесь фискальным резидентом. Это значит:
- Налог на глобальный доход — от 19% до 47%;
- Налог на имущество по всему миру;
- Обязательная декларация активов за рубежом (от 50 000 €).
3. Налоги и расходы при продаже недвижимости в Барселоне
Планируете продать объект? Важно заранее рассчитать налоги и сопутствующие расходы, чтобы избежать потерь и точно определить цену продажи.
Основные налоги и расходы:
- Plusvalía Municipal (налог на прирост стоимости земли):
— Местный налог, зависящий от срока владения и кадастровой стоимости;
— Обязанность по уплате — на продавце. - Налог на прирост капитала:
— Рассчитывается как разница между покупкой и продажей с учётом всех затрат (нотариус, регистрация, агентские услуги и пр.);
— Ставки:
— 24% для нерезидентов;
— 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ;
— 25% для юридических лиц. - Агентские комиссии:
— Обычно оплачиваются продавцом (3–5%);
— Для коммерческой недвижимости — оплачивает покупатель. - Услуги адвоката:
Рекомендуются для сопровождения сделки, налоговой оптимизации и защиты интересов. - Аннулирование ипотеки:
Все расходы по досрочному закрытию ипотеки (комиссии, нотариус, регистрация) несёт продавец. - Удержание 3% от стоимости сделки:
При продаже нерезидентом покупатель обязан удержать 3% от суммы и перечислить в налоговую.
Продавец может подать заявление на возврат.
Часто задаваемые вопросы:
Кто удерживает 3%?
Адвокат покупателя. Сумма переводится в налоговую в течение 30 дней.
Кто платит налог Plusvalía?
Продавец. При продаже нерезидентом — покупатель удерживает сумму и уплачивает её от имени продавца.
4. Налоги и расходы при сдаче недвижимости в аренду
Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, важно учесть налоговые обязательства и текущие расходы.
Форматы аренды:
- Долгосрочная аренда (от 6 месяцев):
— Стабильный доход, меньшие затраты, не облагается НДС. - Краткосрочная аренда (туристы):
— Более высокая прибыль, но нужны разрешения и больше расходов.
— Облагается НДС 21%.
Основные налоги:
- Подоходный налог (IRPF/IRNR):
— 19% — для резидентов ЕС/ЕЭЗ;
— 24% — для других нерезидентов;
— Резиденты Испании — по прогрессивной шкале. - Налог на добавленную стоимость (IVA):
— 21% для краткосрочной аренды;
— Не применяется к долгосрочной аренде. - IBI (муниципальный налог):
— Обязателен, независимо от аренды.
👉 Свяжитесь с нами, чтобы узнать больше о налогах и расходах при покупке, владении или продаже недвижимости в Испании.
Эксперты GG Real Estate Barcelona помогут вам пройти каждый шаг — грамотно, безопасно и с пониманием всех нюансов.
