Договор arras в Испании

Договор arras в Испании

Виды задатка, условия договора и риски при покупке недвижимости

Договор arras — один из ключевых документов при покупке недвижимости в Испании. Он подписывается до нотариального оформления сделки и закрепляет основные договорённости между покупателем и продавцом: выбранный объект, цену, сумму первоначального платежа, срок завершения покупки и последствия отказа сторон.

При подписании договора покупатель обычно перечисляет продавцу часть стоимости недвижимости. На практике размер arras часто составляет около 10% цены объекта, однако обязательного установленного законом процента нет: стороны могут согласовать другую сумму.

Договор arras нельзя воспринимать как простое бронирование или расписку о передаче денег. После подписания он создаёт юридические обязательства, а неверно сформулированные условия могут привести к потере задатка или судебному спору.

Поэтому до подписания необходимо проверить собственника, документы недвижимости, наличие ипотек, арестов, задолженностей, незаконных перепланировок и других обстоятельств, влияющих на безопасность сделки.

Что такое договор arras

Договор arras — это частное соглашение между покупателем и продавцом, которое обычно заключается до подписания нотариального акта купли-продажи — escritura pública de compraventa.

В документе стороны фиксируют:

При завершении сделки сумма arras засчитывается в общую цену недвижимости.

Подписание такого договора не является обязательным для каждой покупки, но широко применяется на испанском рынке, поскольку позволяет закрепить достигнутые договорённости до нотариального оформления.

Чем arras отличается от резервирования

Договор резервирования обычно подписывается на начальном этапе, когда покупатель хочет временно снять объект с продажи. Сумма резерва, как правило, меньше суммы arras, а срок бронирования короче.

В резервационном документе необходимо зафиксировать цену, размер платежа, срок действия резерва и условия возврата денег. Желательно также указать, зависит ли покупка от юридической проверки объекта или получения ипотеки.

Договор arras обычно подписывается после согласования основных условий и предполагает более серьёзные обязательства сторон.

При этом юридическое значение имеет не название документа, а его содержание. Даже соглашение, названное «резервированием», может фактически создавать обязательства полноценного предварительного договора купли-продажи.

Основные виды arras

В Испании применяются три основных вида arras:

От выбранного вида зависят права сторон и последствия отказа от сделки.

Arras confirmatorias

Arras confirmatorias подтверждают, что договор купли-продажи уже заключён, а переданная сумма является частью цены недвижимости.

Такие arras обычно не дают сторонам права свободно отказаться от сделки. Если покупатель или продавец нарушает договор, другая сторона может потребовать его исполнения, расторжения и, при наличии оснований, возмещения убытков.

Например, если продавец отказывается передавать объект, покупатель может требовать не только возврата внесённой суммы, но и завершения сделки через суд.

Arras penitenciales

Arras penitenciales позволяют каждой стороне отказаться от сделки с заранее установленными финансовыми последствиями.

Если от покупки без предусмотренного договором основания отказывается покупатель, он обычно теряет переданную сумму. Если от продажи отказывается продавец, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Именно этот вид наиболее часто применяется при покупке жилой недвижимости в Испании.

В договоре необходимо прямо указать, что стороны заключают arras penitenciales в соответствии со статьёй 1454 Гражданского кодекса Испании. Одного использования слова arras может быть недостаточно для однозначного определения последствий.

Например, если покупатель передал 40 000 €, при его необоснованном отказе эта сумма может быть потеряна. Если от сделки откажется продавец, он должен будет вернуть 80 000 €.

Arras penales

Arras penales выполняют функцию заранее установленного штрафа за нарушение договора.

Стороны определяют размер санкции, основания её применения и возможность дополнительно требовать исполнения сделки или возмещения убытков.

В отличие от arras penitenciales, уплата штрафа не всегда предоставляет стороне право свободно отказаться от договора. Конкретные последствия зависят от его формулировок.

Какой вид arras выбрать

Универсального варианта для всех сделок не существует.

Arras penitenciales подходят, когда стороны хотят сохранить возможность отказаться от сделки с заранее понятными финансовыми последствиями.

Arras confirmatorias применяются, если покупатель и продавец твёрдо намерены завершить покупку и хотят иметь возможность требовать исполнения договора.

Arras penales могут использоваться для установления ответственности за конкретные нарушения, например несвоевременное освобождение недвижимости, непредоставление документов или отказ от погашения ипотеки.

Выбирать вид arras необходимо до подписания договора и передачи денег.

Какой размер arras обычно платит покупатель

На практике размер arras часто составляет около 10% цены недвижимости, но это рыночная практика, а не обязательное требование закона.

Стороны могут согласовать фиксированную сумму, 5%, 10% или другой процент стоимости объекта.

Чем выше платёж, тем серьёзнее возможные потери покупателя при отказе. Одновременно при arras penitenciales крупная сумма повышает ответственность продавца, поскольку он должен будет вернуть её в двойном размере.

До перевода средств необходимо проверить владельца банковского счёта, полномочия получателя и соответствие реквизитов договору. Передавать значительные суммы посреднику без письменного подтверждения его полномочий рискованно.

Что должно быть указано в договоре

В договоре необходимо точно зафиксировать:

Если продавцом является компания или действует представитель собственника, необходимо предварительно проверить полномочия подписанта.

Срок нотариальной сделки должен быть конкретным. Нежелательно использовать неопределённые формулировки вроде «после получения ипотеки» или «когда стороны будут готовы».

Если дату приходится переносить, продление необходимо оформить письменным дополнительным соглашением.

Какие документы проверить до подписания

Главная ошибка покупателя — подписать arras и передать значительную сумму до завершения юридической проверки.

В первую очередь необходимо получить актуальную выписку Nota Simple из Реестра собственности. Она позволяет проверить:

Если продавец не совпадает с зарегистрированным владельцем, подписывать договор до выяснения обстоятельств нельзя.

Также необходимо проверить полномочия всех собственников или их представителей. Если объект принадлежит нескольким лицам, договор должны подписать все владельцы либо их надлежащим образом уполномоченные представители.

Ипотеки, задолженности и состояние объекта

Наличие ипотеки не всегда препятствует продаже, но договор должен определять порядок её погашения и снятия. Необходимо знать размер задолженности, банк-кредитор и способ перечисления части цены на погашение кредита.

Кроме того, следует проверить:

Фактическая планировка недвижимости должна соответствовать Реестру, кадастру и муниципальным документам. Особого внимания требуют закрытые террасы, пристройки, бассейны, объединённые помещения и другие изменения.

При покупке дома, виллы, старой квартиры или объекта после реконструкции рекомендуется технический осмотр. Если решение покупателя зависит от его результатов, соответствующее условие следует включить в договор.

Ипотечное условие

Один из главных рисков возникает, когда покупатель рассчитывает на банковское финансирование, но договор не предусматривает последствия отказа банка.

Предварительное одобрение не гарантирует окончательную выдачу кредита. Банк может отказать из-за недостаточного дохода, низкой оценки недвижимости, высокой долговой нагрузки, проблем с документами или происхождением средств.

Если подписаны arras penitenciales без ипотечной оговорки, покупатель может потерять задаток даже при отказе банка.

Поэтому в договор рекомендуется включить условие о финансировании и определить:

Фразы «покупка зависит от ипотеки» без конкретных параметров может быть недостаточно.

Особенности для иностранного покупателя

Иностранному покупателю необходимо заранее учитывать получение NIE, открытие банковского счёта, подготовку документов о доходах и подтверждение происхождения средств.

Банк, нотариус или юрист могут запросить налоговые декларации, банковские выписки, справки о доходах и документы, объясняющие источник капитала.

Если покупатель не успеет получить NIE, пройти банковский комплаенс или перевести средства, это не всегда освобождает его от ответственности по договору.

Поэтому срок нотариальной сделки должен учитывать реальные сроки оформления документов и международных переводов.

Что происходит при отказе покупателя

При arras penitenciales покупатель, который отказывается от сделки без предусмотренного договором основания, обычно теряет внесённую сумму.

Однако деньги могут подлежать возврату, если продавец сам нарушил договор, не является собственником, не раскрыл обременение или не может законно передать объект.

Также возврат возможен при наступлении специального условия, прямо предусмотренного соглашением, например при отказе банка в ипотеке.

Каждая ситуация оценивается с учётом точного текста договора и фактических обстоятельств.

Что происходит при отказе продавца

При правильно оформленных arras penitenciales продавец, отказавшийся от сделки, должен вернуть задаток в двойном размере.

Однако на практике могут возникать споры о том, какая сторона нарушила договор и какой именно вид arras был согласован.

Если продавец не возвращает деньги добровольно, покупателю может потребоваться судебное взыскание. Поэтому право на двойной возврат не заменяет предварительную проверку собственника и качественную подготовку документа.

При arras confirmatorias покупатель в определённых обстоятельствах может требовать завершения сделки, а не только возврата денег.

Налоги и дополнительные расходы

Сумма arras является частью стоимости недвижимости и впоследствии засчитывается в цену объекта.

При покупке вторичной недвижимости покупатель обычно уплачивает налог ITP. Его ставка зависит от автономного сообщества, цены объекта и возможных льгот.

При первой передаче новой жилой недвижимости от застройщика обычно уплачиваются IVA в размере 10% и региональный налог AJD.

Кроме налогов необходимо учитывать расходы на нотариуса, регистрацию, юридическое сопровождение, банковскую оценку, техническую проверку, переводы и оформление доверенности.

Полный бюджет сделки следует рассчитать до подписания arras.

Основные риски и ошибки покупателей

Наиболее распространённые риски и ошибки:

После подписания изменить условия без согласия второй стороны обычно невозможно. Рекламное объявление и устные обещания агента не заменяют содержание договора.

Как безопасно подписать договор arras

Перед подписанием рекомендуется:

  1. Получить документы собственника и недвижимости.
  2. Заказать актуальную Nota Simple.
  3. Проверить ипотеки, аресты и задолженности.
  4. Сопоставить Реестр, кадастр и фактическое состояние.
  5. Провести технический осмотр при необходимости.
  6. Оценить возможность получения ипотеки.
  7. Согласовать условие о финансировании.
  8. Установить реалистичный срок сделки.
  9. Подготовить индивидуальный текст договора.
  10. Проверить банковский счёт перед переводом денег.

Независимый юрист покупателя должен провести проверку до подписания документа, поскольку агент или офис продаж обычно представляет интересы продавца.

Итог

Договор arras в Испании — юридически значимое соглашение, которое определяет основные условия будущей купли-продажи и последствия отказа сторон.

Перед подписанием необходимо выбрать вид arras, проверить собственника и недвижимость, установить точный срок сделки, согласовать ипотечное условие и предусмотреть основания возврата денег.

При arras penitenciales покупатель при необоснованном отказе обычно теряет задаток, а продавец возвращает его в двойном размере. Однако такие последствия должны быть ясно зафиксированы в договоре.

Главное правило безопасной покупки — не перечислять значительную сумму до независимой проверки документов и согласования условий, защищающих интересы покупателя.

GG Real Estate Barcelona представляет интересы покупателей и сопровождает приобретение недвижимости в Барселоне, Каталонии, на Коста-Брава, Коста-Бланке, Коста-дель-Соль, в Мадриде, на Балеарских островах и в других регионах Испании.

Мы проверяем объект и продавца, подготавливаем договор arras, согласовываем ипотечные и защитные условия, контролируем платежи и сопровождаем сделку до регистрации права собственности.

Часто задаваемые вопросы

Обязательно ли подписывать договор arras в Испании?

Нет. Договор не является обязательным, но широко используется для фиксации цены, срока сделки и обязательств сторон.

Какой размер arras обычно платит покупатель?

На практике часто передаётся около 10% цены недвижимости, однако стороны могут согласовать другой размер.

Что произойдёт, если покупатель откажется от покупки?

При arras penitenciales покупатель обычно теряет внесённую сумму, если договором не предусмотрено основание для её возврата.

Что произойдёт, если продавец откажется от сделки?

При правильно оформленных arras penitenciales продавец должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Возвращаются ли arras при отказе банка в ипотеке?

Только если договор содержит правильно сформулированное ипотечное условие или стороны согласовали другой порядок возврата.

Можно ли подписывать arras до проверки недвижимости?

Это рискованно. Сначала необходимо проверить собственника, обременения, задолженности и юридическое состояние объекта.

Можно ли продлить срок договора?

Да, при согласии обеих сторон. Продление следует оформить письменным дополнительным соглашением.

Нужно ли заверять договор arras у нотариуса?

Обычно договор заключается в простой письменной форме, однако это не уменьшает его юридической силы.

Другие статьи в библиотеке

WhatsApp Telegram