Покупка недвижимости в Испании нерезидентом: этапы, налоги и ипотека

Документы, этапы сделки, налоги, ипотека и основные риски

Иностранный гражданин может приобрести в Испании квартиру, дом, виллу, земельный участок или коммерческий объект, не имея испанского вида на жительство и не являясь налоговым резидентом страны.

Порядок покупки в целом аналогичен сделке для резидента, однако нерезиденту необходимо заранее получить NIE, подготовить документы о доходах и происхождении денежных средств, учитывать особенности банковского комплаенса и последующее налогообложение собственности.

Само приобретение недвижимости не означает автоматического получения вида на жительство, налогового резидентства или права постоянно проживать в Испании. Право собственности и миграционный статус регулируются отдельно.

До подписания договора arras и перечисления существенной суммы рекомендуется завершить юридическую проверку объекта, подтвердить возможность перевода средств и определить полный бюджет сделки.

Кто считается нерезидентом

В контексте покупки недвижимости нерезидентом обычно называют человека, который не проживает постоянно в Испании и не является её налоговым резидентом.

Гражданство и налоговое резидентство — разные понятия. Иностранный гражданин может быть налоговым резидентом Испании, а гражданин Испании — налоговым резидентом другой страны.

Статус собственника недвижимости также не равен статусу резидента. Человек может владеть объектом в Испании, продолжая постоянно проживать и платить основные налоги в другой стране.

После покупки у нерезидента возникают определённые налоговые обязанности в Испании, даже если недвижимость не сдаётся в аренду. Испанское налоговое агентство указывает, что доходы, связанные с расположенной в Испании недвижимостью, облагаются налогом на доходы нерезидентов — IRNR.

Может ли нерезидент купить недвижимость в Испании

Для обычной покупки недвижимости иностранцу не требуется иметь вид на жительство в Испании.

Нерезидент может приобрести:

квартиру;
дом или виллу;
таунхаус;
новостройку;
вторичную недвижимость;
земельный участок;
коммерческое помещение;
здание;
объект для сдачи в аренду.

При этом покупатель должен пройти стандартную юридическую проверку, выполнить требования по идентификации личности и подтвердить законное происхождение денежных средств.

Ограничения могут возникать не из-за самого статуса нерезидента, а в связи с гражданством покупателя, банковскими санкциями, валютным регулированием, требованиями комплаенса или особенностями конкретного объекта.

Необходим ли NIE

Для оформления покупки иностранному гражданину необходим Número de Identidad de Extranjero — NIE.

Это персональный идентификационный номер иностранца, который используется при взаимодействии с испанскими государственными органами, нотариусом, налоговой службой, банками и Реестром собственности.

Испанская администрация предоставляет NIE иностранцам, которые связаны с Испанией по экономическим, профессиональным или социальным причинам. Покупка недвижимости является таким экономическим основанием.

NIE не является видом на жительство и сам по себе не даёт права постоянно проживать или работать в Испании.

Как получить NIE

NIE можно оформить:

в Испании через полицию или соответствующее подразделение по делам иностранцев;
через консульство Испании в стране проживания;
через представителя по нотариальной доверенности, когда такая процедура допустима.

Для заявления обычно необходимы:

действующий паспорт;
заполненная форма;
подтверждение причины получения номера;
подтверждение оплаты государственной пошлины;
доверенность, если действует представитель.

Срок получения зависит от места подачи, доступности записи и загруженности органа. Поэтому начинать оформление рекомендуется до выбора окончательной даты нотариальной сделки.

Нужен ли банковский счёт в Испании

Испанский банковский счёт не всегда является формально обязательным условием покупки, но значительно упрощает проведение сделки и дальнейшее содержание недвижимости.

Он может использоваться для:

оплаты налогов;
перечисления коммунальных платежей;
оплаты взносов сообществу собственников;
погашения ипотеки;
страхования;
уплаты муниципального налога IBI;
получения арендного дохода.

Банк проводит проверку клиента и может запросить информацию о налоговом резидентстве, доходах, профессиональной деятельности и происхождении средств.

Открытие счёта желательно начинать заранее, поскольку для нерезидентов проверка документов может занять больше времени.

Подтверждение происхождения денежных средств

Один из главных этапов сделки с нерезидентом — банковская и юридическая проверка происхождения капитала.

В зависимости от ситуации могут потребоваться:

налоговые декларации;
банковские выписки;
справки о заработной плате;
трудовой договор;
документы о предпринимательской деятельности;
договор продажи другой недвижимости;
документы о дивидендах;
подтверждение наследства или дарения;
финансовая отчётность компании;
документы о накоплениях;
подтверждение уплаты налогов.

Документы должны объяснять не только общий уровень доходов, но и происхождение конкретной суммы, используемой при покупке.

Если деньги поступают от родственника, компании или с нескольких счетов, необходимо заранее подготовить документы, подтверждающие экономическое основание каждого перевода.

Международный перевод средств

До подписания arras необходимо убедиться, что деньги могут быть своевременно переведены в Испанию.

Следует проверить:

лимиты банка-отправителя;
требования банка-получателя;
валютные ограничения;
комиссии;
сроки перевода;
необходимость предварительного уведомления банка;
соответствие владельца счёта личности покупателя;
документы для комплаенса.

Крупный перевод может быть временно приостановлен до предоставления дополнительных подтверждений.

Поэтому не рекомендуется устанавливать слишком короткий срок между подписанием arras и нотариальной сделкой.

Основные этапы покупки

Процесс покупки недвижимости нерезидентом обычно включает:

Определение бюджета и региона.
Выбор объекта.
Получение NIE.
Подготовку банковского счёта и документов о происхождении средств.
Юридическую проверку недвижимости.
Технический осмотр при необходимости.
Подписание договора резервирования или arras.
Подготовку ипотечного финансирования.
Подписание нотариального акта.
Уплату налогов.
Регистрацию права собственности.
Переоформление коммунальных услуг.

До покупки особенно важно проверить юридические характеристики объекта, собственника и зарегистрированные обременения через Nota Simple из Реестра собственности.

Юридическая проверка объекта

Статус нерезидента не меняет основные правила проверки недвижимости.

Необходимо установить:

кто является зарегистрированным собственником;
имеет ли продавец право совершить сделку;
существуют ли ипотеки или аресты;
совпадает ли фактическая площадь с документами;
законны ли перепланировки и пристройки;
имеются ли задолженности перед сообществом;
уплачен ли налог IBI;
есть ли арендаторы или другие пользователи;
существуют ли ограничения на использование;
включены ли парковка и кладовая в продажу.

Nota Simple позволяет получить основную информацию о владельце, характеристиках объекта и зарегистрированных обременениях.

Проверку рекомендуется завершить до передачи значительного задатка или предусмотреть в договоре право покупателя отказаться от сделки при выявлении существенных проблем.

Резервирование и договор arras

После выбора объекта покупатель может подписать договор резервирования и внести небольшую сумму, чтобы недвижимость временно сняли с продажи.

В документе необходимо указать:

точное описание объекта;
согласованную цену;
сумму резерва;
срок действия;
условия возврата;
зависимость сделки от юридической проверки;
зависимость от ипотечного финансирования.

После проверки документов стороны обычно подписывают договор arras.

При распространённом формате arras penitenciales покупатель при необоснованном отказе теряет внесённую сумму, а продавец при отказе возвращает её в двойном размере.

Нерезиденту особенно важно предусмотреть достаточный срок для получения NIE, прохождения банковской проверки и перевода денег.

Покупка по доверенности

Нерезидент может организовать покупку без постоянного присутствия в Испании, оформив нотариальную доверенность на представителя.

Представитель может получить полномочия:

оформить NIE;
открыть или сопровождать банковские процедуры;
подписать договор arras;
подписать нотариальный акт;
получить ипотеку в согласованных пределах;
уплатить налоги;
зарегистрировать право собственности;
переоформить коммунальные услуги.

Доверенность, выданная за пределами Испании, обычно требует соблюдения формальных требований к признанию иностранного документа и, при необходимости, официального перевода.

Перечень полномочий должен быть составлен точно. Общей формулировки может оказаться недостаточно для конкретных банковских или нотариальных действий.

Ипотека для нерезидента

Испанские банки могут предоставлять ипотеку иностранным нерезидентам, однако требования обычно строже, чем для постоянных жителей страны.

На практике банк оценивает:

страну налогового резидентства;
валюту дохода;
размер и стабильность доходов;
профессиональную деятельность;
существующие кредиты;
возраст заёмщика;
стоимость и ликвидность недвижимости;
размер первоначального взноса;
происхождение собственных средств.

Условия финансирования определяются каждым банком индивидуально. Для нерезидента обычно требуется больший объём собственных средств, поскольку кредит нередко покрывает меньшую долю стоимости объекта, чем при покупке основного жилья резидентом.

Размер ежемесячного платежа зависит от суммы кредита, процентной ставки, срока и способа расчёта.

Какие документы нужны для ипотеки

Банк может запросить:

паспорт;
NIE;
подтверждение адреса;
налоговые декларации;
справки о доходах;
трудовой договор;
банковские выписки;
кредитную историю;
сведения о действующих обязательствах;
документы компании для предпринимателей;
договор arras;
Nota Simple объекта;
банковскую оценку недвижимости.

Документы из другой страны могут потребовать перевода.

Предварительное банковское согласие не гарантирует окончательного предоставления кредита. Финальное решение обычно принимается после проверки объекта, оценки и полного пакета документов.

Ипотечное условие в договоре

Если покупка зависит от получения кредита, это необходимо прямо указать в договоре arras.

Следует установить:

требуемую сумму кредита;
минимальный процент финансирования;
срок получения решения;
последствия низкой банковской оценки;
способ подтверждения отказа;
порядок возврата задатка.

Без специальной оговорки отказ банка может не освободить покупателя от обязательств и привести к потере arras.

Налоги при покупке недвижимости

Налоговый режим зависит не от статуса резидента покупателя, а прежде всего от типа недвижимости и характера передачи.

При покупке вторичной недвижимости обычно уплачивается ITP. Ставка устанавливается автономным сообществом.

При первой передаче новой жилой недвижимости от застройщика обычно применяются:

IVA — 10%;
AJD по региональной ставке.

Официальный портал администрации Испании подтверждает, что первая передача новой недвижимости облагается IVA, а продажа использованной недвижимости и сделки между частными лицами — ITP.

Кроме налогов необходимо учитывать:

нотариуса;
регистрацию;
юридическое сопровождение;
банковскую оценку;
технический осмотр;
переводы;
доверенность;
комиссии за международные платежи.

Полный резерв на налоги и сопутствующие расходы следует рассчитать до подписания arras.

Ежегодные налоги после покупки

После оформления собственности нерезидент может иметь несколько регулярных обязательств.

К ним относятся:

муниципальный налог IBI;
взносы сообществу собственников;
налог на доходы нерезидентов — IRNR;
налог на арендный доход, если объект сдаётся;
страхование и коммунальные расходы.

Физическое лицо — нерезидент, владеющее городской недвижимостью для собственного использования или оставляющее её пустой, облагается IRNR с расчётного дохода от недвижимости. Для декларирования используется Modelo 210.

Если объект сдаётся, арендный доход также подлежит декларированию в Испании. Точный порядок расчёта зависит от налогового резидентства владельца, применимых соглашений и действующих правил.

Сдача недвижимости в аренду

Перед покупкой объекта для аренды необходимо проверить:

допустимость выбранного вида аренды;
правила автономного сообщества и муниципалитета;
устав сообщества собственников;
наличие необходимых лицензий;
рыночную ставку;
эксплуатационные расходы;
налогообложение дохода;
работу управляющей компании.

Наличие недвижимости не гарантирует право использовать её для туристической аренды.

Для инвестиционного расчёта следует учитывать не только потенциальную арендную плату, но и простой, ремонт, управление, страхование, коммунальные платежи и налоги.

Покупка недвижимости и вид на жительство

Покупка объекта сама по себе не предоставляет нерезиденту автоматического права на проживание в Испании.

Миграционный статус оформляется отдельно и зависит от гражданства, цели пребывания, доходов, работы, предпринимательской деятельности или других оснований.

Граждане Европейского союза, Европейской экономической зоны и Швейцарии имеют собственный порядок регистрации при проживании в Испании более трёх месяцев.

Гражданам других стран необходимо выбирать подходящую миграционную процедуру независимо от факта владения недвижимостью.

Налоговое резидентство после покупки

Сам факт владения недвижимостью не означает автоматического признания человека налоговым резидентом Испании.

Однако длительность пребывания, центр экономических интересов и семейные обстоятельства могут влиять на определение налогового статуса.

Покупателю, который планирует проводить в Испании значительную часть года, вести здесь бизнес или перевезти семью, рекомендуется заранее провести налоговый анализ.

Это особенно важно для владельцев зарубежных компаний, инвестиционных счетов, нескольких объектов недвижимости или доходов в разных странах.

Основные риски нерезидента

К наиболее распространённым рискам относятся:

подписание документов без независимого перевода;
перевод денег до юридической проверки;
задержка получения NIE;
блокировка или задержка банковского перевода;
неподготовленные документы о происхождении средств;
отсутствие ипотечной оговорки;
неправильный расчёт налогов и расходов;
покупка объекта с незаконной перепланировкой;
скрытые долги и обременения;
ошибочное ожидание автоматического ВНЖ;
отсутствие налогового сопровождения после сделки.

Большинство этих рисков можно снизить, если подготовить документы и финансовую схему до внесения задатка.

Основные ошибки покупателей

Нерезиденты часто совершают следующие ошибки:

ориентируются только на цену объекта;
не закладывают расходы сверх стоимости;
подписывают стандартный договор продавца;
устанавливают слишком короткий срок сделки;
не проверяют возможность международного перевода;
не согласовывают ипотечное условие;
используют агента продавца как единственного советника;
не проводят техническую проверку;
не учитывают ежегодный IRNR;
не организуют управление объектом после покупки.

Покупателю рекомендуется иметь собственного юриста или представителя, который защищает именно его интересы.

Как безопасно купить недвижимость нерезиденту

Рекомендуемый порядок действий:

Определить цель покупки и полный бюджет.
Подготовить документы о доходах и происхождении средств.
Получить NIE.
Проверить возможность открытия счёта и перевода капитала.
Выбрать объект.
Получить актуальную Nota Simple.
Провести юридическую и техническую проверку.
Согласовать условия резервирования и arras.
Получить решение по ипотеке при необходимости.
Подписать нотариальный акт.
Уплатить налоги.
Зарегистрировать право собственности.
Организовать коммунальные платежи и налоговое сопровождение.

После подписания нотариального акта и уплаты налогов рекомендуется зарегистрировать право в Реестре собственности, поскольку регистрация обеспечивает покупателю дополнительную юридическую защиту.

Итог

Покупка недвижимости в Испании нерезидентом является доступной процедурой, но требует предварительной подготовки документов, банковской структуры и налогового плана.

Покупателю необходимо получить NIE, подтвердить происхождение денежных средств, проверить объект, определить полный бюджет, согласовать ипотечные условия и предусмотреть будущие налоги.

Особое внимание следует уделить договору arras, срокам международных переводов, банковскому комплаенсу и ежегодному налогообложению нерезидента после оформления собственности.

Главное правило безопасной сделки — не перечислять значительную сумму до независимой юридической проверки и подтверждения того, что покупатель сможет выполнить все финансовые и документальные обязательства в установленный срок.

GG Real Estate Barcelona представляет интересы иностранных покупателей и сопровождает приобретение недвижимости в Барселоне, Каталонии, на Коста-Брава, Коста-Бланке, Коста-дель-Соль, в Мадриде, на Балеарских островах и в других регионах Испании.

Мы помогаем выбрать объект, оформить NIE, проверить недвижимость и продавца, подготовить договор arras, организовать ипотеку, подтвердить происхождение средств, провести нотариальную сделку и зарегистрировать право собственности.

Часто задаваемые вопросы

Может ли нерезидент купить недвижимость в Испании?

Да. Для покупки не требуется иметь испанский вид на жительство, однако покупателю необходимы NIE, документы для идентификации и подтверждение происхождения средств.

Даёт ли покупка недвижимости право на ВНЖ?

Нет. Право собственности и миграционный статус регулируются отдельно.

Обязательно ли открывать банковский счёт в Испании?

Не во всех случаях, но испанский счёт значительно упрощает расчёты, оплату налогов, коммунальных услуг и ипотечных платежей.

Может ли нерезидент получить ипотеку?

Да. Испанские банки рассматривают заявки нерезидентов, но обычно требуют больший первоначальный взнос и полный пакет документов о доходах.

Какие налоги платятся при покупке?

При вторичной недвижимости обычно уплачивается ITP, а при первой передаче новой жилой недвижимости — IVA 10% и региональный AJD.

Платит ли нерезидент налог, если не сдаёт объект?

Физическое лицо — нерезидент обычно декларирует расчётный доход от городской недвижимости для собственного использования или пустующего объекта через Modelo 210.

Можно ли купить недвижимость дистанционно?

Да. Основные действия могут быть выполнены представителем на основании правильно составленной нотариальной доверенности.

Нужно ли регистрировать покупку?

Регистрация права собственности обеспечивает юридическую защиту покупателя и настоятельно рекомендуется после нотариальной сделки и уплаты налогов.

Покупка недвижимости в Испании нерезидентом