Покупка вторичной недвижимости в Испании: этапы, налоги и риски

Этапы сделки, проверка объекта, налоги и основные риски

Покупка вторичной недвижимости в Испании позволяет выбрать квартиру, дом или виллу в уже сформированном районе, оценить реальное состояние объекта и завершить сделку быстрее, чем при приобретении строящейся недвижимости.

При этом возраст здания сам по себе не является главным риском. Основные сложности обычно связаны с юридическим состоянием объекта, существующими ипотеками и задолженностями, незаконными перепланировками, техническими дефектами и условиями предварительного договора.

До подписания договора arras и передачи значительной суммы необходимо проверить собственника, сведения Реестра собственности, кадастровые данные, долги перед сообществом собственников, муниципальные налоги и соответствие фактической планировки документам.

Что считается вторичной недвижимостью

Вторичной обычно называют недвижимость, которая ранее уже передавалась в собственность и продаётся нынешним владельцем, а не непосредственно застройщиком при первой передаче.

Это может быть:

квартира в многоквартирном доме;
частный дом или вилла;
таунхаус;
апартамент;
объект после реконструкции;
недвижимость с арендатором;
объект, принадлежащий физическому или юридическому лицу.

Главное отличие от новостройки заключается в статусе продавца и налоговом режиме. При покупке вторичной недвижимости обычно применяется налог на передачу имущества — ITP, а не IVA.

Преимущества покупки вторичной недвижимости

Покупатель видит уже готовый объект и может оценить его фактическое состояние, вид из окон, уровень шума, естественное освещение, качество здания и окружающую инфраструктуру.

К другим преимуществам относятся:

возможность заселиться сразу после сделки;
более широкий выбор в центральных и сформированных районах;
возможность проверить реальные коммунальные расходы;
наличие истории эксплуатации здания;
возможность договориться о цене;
отсутствие риска задержки строительства;
возможность провести полноценный технический осмотр.

Однако готовность объекта не означает, что покупка не требует юридической и технической проверки.

Основные этапы покупки

Процесс приобретения вторичной недвижимости обычно включает:

Выбор объекта и согласование цены.
Получение документов продавца.
Юридическую проверку недвижимости.
Технический осмотр.
Подписание договора резервирования или arras.
Подготовку ипотеки, если она необходима.
Подписание нотариального акта.
Уплату налогов.
Регистрацию собственности.
Переоформление коммунальных услуг.

Порядок может меняться в зависимости от объекта, региона, наличия ипотеки и статуса покупателя.

Проверка собственника

Первый шаг — убедиться, что продавец имеет право распоряжаться недвижимостью.

Необходимо проверить:

кто зарегистрирован собственником;
принадлежит ли объект одному или нескольким владельцам;
действует ли продавец лично или по доверенности;
требуется ли согласие супруга;
имеет ли представитель достаточные полномочия;
может ли компания законно продать объект.

Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, в сделке должны участвовать все собственники или их надлежащим образом уполномоченные представители.

Выписка Nota Simple

Основным документом для первоначальной проверки является Nota Simple из Реестра собственности.

В ней указываются:

идентификация недвижимости;
зарегистрированный собственник;
зарегистрированная площадь;
ипотечные обременения;
аресты;
сервитуты;
ограничения;
права третьих лиц.

Официальные сведения Реестра позволяют проверить юридического владельца и зарегистрированные обременения объекта.

Nota Simple должна быть актуальной. Старый документ не гарантирует, что после его выдачи на объект не были зарегистрированы новые ограничения.

Ипотеки и обременения

Наличие действующей ипотеки не всегда препятствует продаже. Однако необходимо заранее определить порядок её погашения и снятия с регистрации.

Следует проверить:

размер оставшейся задолженности;
банк-кредитор;
наличие сертификата банковского долга;
сумму, перечисляемую банку при сделке;
порядок снятия ипотеки;
расходы на её погашение и регистрацию;
наличие других арестов или ограничений.

До нотариального оформления нотариус также запрашивает регистрационную информацию о собственнике и существующих ипотеках, арестах и других обременениях.

Если на недвижимость наложен арест или запрет распоряжения, стандартная схема покупки может быть небезопасной.

Сведения Реестра и кадастра

Описание объекта в Реестре собственности необходимо сопоставить с кадастровой информацией и фактическим состоянием.

Особое внимание следует уделить:

площади недвижимости;
количеству помещений;
террасам;
парковочным местам;
кладовым;
земельному участку;
бассейну;
пристройкам;
дополнительным строениям.

Разница между полезной, застроенной и кадастровой площадью не всегда означает нарушение, но её необходимо понимать до покупки.

Если фактическое состояние существенно отличается от документов, следует установить, можно ли узаконить изменения и кто будет нести соответствующие расходы.

Незаконные перепланировки и пристройки

Во вторичной недвижимости нередко встречаются работы, выполненные без необходимых разрешений.

Например:

закрытая терраса;
объединение комнат;
изменение кухни или санузла;
пристройка к дому;
строительство бассейна;
переоборудование гаража;
разделение одного объекта на несколько помещений;
изменение назначения недвижимости.

Наличие изменений в кадастре или Реестре не всегда подтверждает их полное соответствие градостроительным требованиям.

Перед покупкой необходимо проверить муниципальные разрешения, отсутствие открытых дел о нарушениях и возможность законного использования объекта.

Задолженность перед сообществом собственников

При покупке квартиры необходимо запросить сертификат об отсутствии задолженности перед comunidad de propietarios.

Также следует изучить:

размер ежемесячных взносов;
утверждённые derramas;
планируемые ремонты;
состояние фасада, крыши и лифта;
судебные споры сообщества;
правила использования общих зон;
ограничения на аренду.

По общему испанскому режиму объект может отвечать за определённые долги предыдущего владельца перед сообществом за текущий период и три предыдущих календарных года. Продавец должен предоставить сертификат о состоянии задолженности, если покупатель прямо не освободит его от этой обязанности.

Покупателю не рекомендуется отказываться от получения такого сертификата.

Налог IBI и муниципальные расходы

Необходимо проверить оплату муниципального налога на недвижимость — Impuesto sobre Bienes Inmuebles, или IBI.

Продавец обычно предоставляет последнюю квитанцию. В договоре желательно определить, как стороны распределяют налог за год совершения сделки.

Также необходимо проверить:

муниципальные сборы;
задолженность за вывоз отходов;
расходы на парковку;
возможные градостроительные платежи;
специальные муниципальные начисления.

Кадастровый номер в квитанции IBI должен соответствовать приобретаемому объекту.

Техническая проверка недвижимости

Юридическая проверка не показывает физическое состояние квартиры или дома.

До подписания arras рекомендуется провести технический осмотр, особенно если объект старый, недавно отремонтирован или находится в здании с видимыми повреждениями.

Проверяются:

стены и перекрытия;
влажность;
трещины;
крыша и фасад;
окна;
электропроводка;
водоснабжение и канализация;
отопление и кондиционирование;
вентиляция;
газовое оборудование;
состояние бассейна;
качество ремонта.

В квартире также следует уточнить, являются ли трубы, стояки, террасы и другие элементы частными или общими.

Техническая инспекция здания

В зависимости от возраста здания и региона может требоваться периодическая техническая инспекция.

Следует проверить:

пройдена ли инспекция;
выявлены ли серьёзные дефекты;
выданы ли обязательные предписания;
утверждены ли ремонтные работы;
кто будет оплачивать будущие расходы.

Положительный результат инспекции здания не заменяет осмотр самой квартиры, но помогает оценить состояние общих конструкций.

Энергетический сертификат

При продаже недвижимости продавец должен предоставить действующий энергетический сертификат, если объект не относится к исключениям.

Сертификат показывает энергетическую эффективность недвижимости, однако не гарантирует исправность отопления, кондиционирования или изоляции.

Высокое энергопотребление может означать более значительные будущие расходы, особенно в старом здании.

Договор резервирования

После согласования цены покупателю могут предложить подписать резерв и внести небольшую сумму, чтобы временно снять объект с продажи.

В документе необходимо указать:

точное описание объекта;
цену;
размер резерва;
срок его действия;
условия возврата;
срок подписания arras;
зависимость сделки от проверки документов;
зависимость от ипотеки, если она необходима.

Не следует перечислять деньги без письменного определения условий возврата.

Договор arras

После проверки основных документов стороны обычно подписывают договор arras.

В нём фиксируются:

цена недвижимости;
передаваемая сумма;
вид arras;
крайний срок нотариальной сделки;
способ оплаты;
состояние объекта;
наличие или снятие обременений;
передача мебели;
освобождение недвижимости;
последствия отказа покупателя и продавца.

При arras penitenciales покупатель обычно теряет внесённую сумму при необоснованном отказе, а продавец возвращает её в двойном размере.

Поэтому договор следует подписывать только после проверки объекта или с условиями, позволяющими покупателю вернуть деньги при выявлении серьёзных проблем.

Покупка с ипотекой

Вторичную недвижимость можно приобрести с ипотечным финансированием.

Банк обычно проверяет:

доходы покупателя;
кредитную нагрузку;
происхождение средств;
стоимость недвижимости;
юридическое состояние объекта;
банковскую оценку.

Если покупатель зависит от ипотеки, договор arras должен содержать специальное условие о финансировании.

Необходимо определить:

необходимую сумму кредита;
минимальный процент финансирования;
срок получения решения;
последствия низкой оценки;
доказательства отказа банка;
порядок возврата задатка.

Без такой оговорки отказ банка может привести к потере внесённой суммы.

Налоги при покупке вторичной недвижимости

При покупке вторичной недвижимости покупатель обычно уплачивает налог на передачу имущества — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, или ITP.

Ставка зависит от автономного сообщества, цены объекта и возможных льгот. Нотариат указывает, что при второй и последующих передачах применяется ITP, а конкретный процент определяется региональными правилами.

Кроме налога необходимо предусмотреть:

нотариальные расходы;
регистрацию собственности;
юридическое сопровождение;
банковскую оценку;
техническую проверку;
оформление доверенности;
официальные переводы;
банковские комиссии.

Полный бюджет сделки необходимо рассчитать до подписания arras.

Нотариальное оформление сделки

После проверки документов и выполнения условий покупатель и продавец подписывают escritura pública de compraventa.

Перед подписанием необходимо сверить:

личность и полномочия сторон;
окончательную цену;
все ранее произведённые платежи;
описание недвижимости;
состояние обременений;
сертификат задолженности перед сообществом;
оплату IBI;
порядок передачи ключей;
наличие арендаторов;
мебель и оборудование.

Нотариальное оформление подтверждает волю сторон, а после подписания электронная копия может быть направлена в Реестр собственности для защиты нового права покупателя.

Оплата цены

Окончательная цена может оплачиваться:

банковским чеком;
переводом;
перечислением части суммы банку продавца;
комбинацией нескольких способов.

Все платежи должны быть документально подтверждены.

Если продавец является нерезидентом Испании, необходимо заранее проверить возможные налоговые удержания и порядок их перечисления.

Также следует заранее согласовать, кто оплачивает расходы, связанные со снятием ипотеки и подготовкой документов продавца.

Регистрация права собственности

После подписания нотариального акта, уплаты налогов и представления необходимых документов право собственности регистрируется на имя покупателя.

Для регистрации покупки требуется нотариальная escritura и подтверждение представления соответствующих налоговых документов.

После регистрации покупатель получает подтверждение внесения права в Реестр.

Регистрация особенно важна для защиты покупателя от требований третьих лиц и последующих обременений.

Передача ключей и переоформление услуг

После сделки покупатель получает ключи, если договором не предусмотрен иной срок.

Затем необходимо:

переоформить электричество;
переоформить воду и газ;
уведомить сообщество собственников;
изменить плательщика IBI;
оформить страхование;
проверить показания счётчиков;
получить пульты, ключи и коды доступа;
сохранить технические документы объекта.

Рекомендуется зафиксировать показания счётчиков и состояние недвижимости в момент передачи.

Покупка недвижимости с арендатором

Если объект сдан в аренду, покупателю необходимо проверить:

срок договора;
размер арендной платы;
депозит;
задолженности;
права арендатора;
возможность освобождения объекта;
наличие права преимущественной покупки;
условия продолжения аренды после продажи.

Устного обещания продавца о выселении арендатора недостаточно.

Если объект должен быть передан свободным, это необходимо прямо указать в arras и нотариальном акте.

Основные риски вторичной недвижимости

К наиболее распространённым рискам относятся:

скрытая ипотека или арест;
продавец без достаточных полномочий;
задолженность перед сообществом;
крупные утверждённые derramas;
незаконная перепланировка;
расхождение площади;
технические дефекты;
действующий арендатор;
отсутствие ипотечного условия;
слишком короткий срок сделки;
перевод денег неуполномоченному лицу;
устные обещания, не включённые в договор.

Юридическая и техническая проверки должны проводиться до передачи значительной суммы.

Основные ошибки покупателей

Наиболее частые ошибки:

выбор объекта только по внешнему виду;
подписание резерва без условий возврата;
использование старой Nota Simple;
отказ от сертификата задолженности сообщества;
отсутствие проверки перепланировок;
недооценка расходов на ремонт;
расчёт на ипотеку без защитной оговорки;
отсутствие списка мебели;
подписание arras до проверки;
перечисление денег посреднику без полномочий;
отсутствие независимого представителя покупателя.

Агент продавца защищает интересы своего клиента. Покупателю рекомендуется иметь собственное юридическое сопровождение.

Как безопасно купить вторичную недвижимость

Для безопасной покупки рекомендуется:

Получить документы продавца.
Заказать актуальную Nota Simple.
Проверить собственника и обременения.
Сопоставить Реестр, кадастр и фактическое состояние.
Проверить коммунальные и муниципальные долги.
Изучить документы сообщества собственников.
Провести технический осмотр.
Проверить законность перепланировок.
Оценить ипотечное финансирование.
Подготовить индивидуальный договор arras.
Проверить банковские реквизиты.
Завершить сделку у нотариуса.
Уплатить налоги и зарегистрировать право.

Итог

Покупка вторичной недвижимости в Испании включает не только выбор объекта и согласование цены, но и полную проверку собственника, обременений, задолженностей, технического состояния и законности выполненных изменений.

Главное условие безопасной сделки — не подписывать договор arras и не переводить значительную сумму до завершения юридической проверки или без включения условий, защищающих покупателя.

Особое внимание необходимо уделить Nota Simple, ипотекам, долгам перед сообществом, муниципальным документам, техническому состоянию и условиям ипотечного финансирования.

GG Real Estate Barcelona представляет интересы покупателя и сопровождает приобретение вторичной недвижимости в Барселоне, Каталонии, на Коста-Брава, Коста-Бланке, Коста-дель-Соль, в Мадриде, на Балеарских островах и в других регионах Испании.

Мы помогаем выбрать объект, проверить собственника и документы, провести технический анализ, подготовить договор arras, согласовать ипотеку, организовать нотариальную сделку и зарегистрировать право собственности.

Часто задаваемые вопросы

Какой налог платится при покупке вторичной недвижимости в Испании?

Покупатель обычно уплачивает ITP. Ставка зависит от автономного сообщества, цены объекта и возможных льгот.

Что необходимо проверить в Nota Simple?

Собственника, описание объекта, ипотеки, аресты, сервитуты, ограничения и другие зарегистрированные права.

Можно ли купить недвижимость с действующей ипотекой продавца?

Да, если заранее согласован порядок погашения долга и снятия ипотеки с регистрации.

Нужно ли проводить технический осмотр квартиры?

Он особенно рекомендуется для старых, реконструированных объектов, домов и вилл, а также при наличии видимых дефектов.

Что такое derrama?

Это дополнительный взнос, утверждённый сообществом собственников на ремонт или другие общие расходы здания.

Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке?

Только если договор содержит правильно сформулированное условие о финансировании или стороны согласовали другой порядок возврата.

Кто оплачивает задолженность перед сообществом собственников?

Продавец должен подтвердить состояние расчётов, однако недвижимость может отвечать за часть старых долгов в предусмотренных законом пределах.

Обязательно ли регистрировать покупку в Реестре собственности?

Регистрация обеспечивает защиту права покупателя и настоятельно рекомендуется после нотариального оформления и уплаты налогов.

Покупка вторичной недвижимости в Испании