Отельный бизнес в Испании

Отельный бизнес в Испании, при правильной организации, может быть очень прибыльным, так как эта страна с прекрасным климатом пользуется огромной популярностью среди туристов. В этой статье мы рассмотрим ключевые аспекты, которые необходимо учитывать, если вы планируете открыть успешный гостиничный бизнес в Испании.

Прежде всего, следует отметить, что для открытия гостиничного бизнеса в Испании существуют три способа:

Приобрести уже действующий гостиничный бизнес.
Купить здание и переоборудовать его под отель.
Купить участок земли и построить отель с нуля.

Какой вариант предпочесть? Это решение зависит исключительно от ваших возможностей, финансов, стремлений и желаний. У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Второй важный аспект – какой тип отеля вы планируете открыть. Это также определяется двумя основными факторами: размером инвестиций и вашими целями. Ниже представлен список основных типов отелей, существующих в Испании.

Управляющая компания для Вашего гостиничного бизнеса

Второй важный вопрос, который нужно решить, заключается в том, будете ли вы управлять отелем самостоятельно или передадите его под управление профессиональной компании. Второй вариант значительно популярнее, так как он освобождает вас от необходимости разбираться в тонкостях местного рынка и думать о том, как оптимально организовать бизнес. Все эти задачи выполнит управляющая компания, а вы сможете просто получать прибыль от своего отеля.

Конечно, при выборе такого варианта вам придется учитывать доходы с учетом оплаты услуг управляющей компании, но в итоге вы выиграете гораздо больше, чем вложите. Это касается не только финансов, но и вашего времени и энергии. Кроме того, передав управление компетентной компании с хорошей репутацией и солидным опытом, вы значительно снижаете риски и увеличиваете шансы на получение стабильного и высокого дохода от гостиничного бизнеса в Испании.

Виды отелей в Испании - какой купить?

Hotel – Гостиница

Это самый популярный тип туристического жилья среди тех, кто предпочитает комфортный отдых. Отели предоставляют отдельные номера и широкий ассортимент дополнительных услуг, включая развлечения, бизнес-сервисы и многое другое.

Hostel – Хостел

Это более доступный вариант по сравнению с классическим отелем. Хостелы могут предлагать как отдельные, так и общие номера, а также семейные комнаты с собственным туалетом и душем. В других случаях эти удобства обычно расположены на этаже. Хостелы ориентированы на неприхотливых путешественников и предоставляют только самое необходимое, что объясняет их низкие цены.

Apart-Hotel – Апарт-отель

Гостиница, рассчитанная на длительное проживание. Вместо номеров здесь предоставляются полноценные апартаменты с полностью оборудованной кухней.

Boutique Hotel – Отель-бутик

Это отели премиум-класса с ограниченным числом номеров и уникальным дизайном, часто выполненным в тематическом стиле.

Bed and Breakfast (B&B) – Мини-отель

Эти места представляют собой дома, адаптированные для размещения гостей, где предоставляются спальные комнаты, а кухня, туалет и душ общего пользования. Обычно их называют «ночлег и завтрак», что указывает на минимальный сервис и доступные цены. В Испании подобные отели, известные как Casa Rural, часто располагаются в маленьких живописных деревнях, около озер, рек или гор, и представляют собой уютные дома в традиционном испанском стиле с множеством спален. Хозяева часто живут в одном доме с гостями, создавая домашнюю атмосферу. Такие места особенно привлекательны для тех, кто ищет уединение на природе и спокойную обстановку на свежем воздухе. При покупке такого отеля вы приобретаете не только жилье, но и бизнес. Кроме того, во всех регионах доступны программы субсидий и финансирования для приобретения сельских отелей.

Parador – Парадор

Это отели, расположенные в старинных особняках, монастырях, замках и дворцах, часто встречающиеся в Испании и Португалии. Они особенно популярны среди туристов, которые ищут нечто необычное и уникальное.

Albergue – Альберге

Эти отели переводятся с испанского как «приют» или «убежище». Они предназначены для скромных путешественников и паломников, проходящих по пути Camino de Santiago. Обычно это просто место для ночлега в комнате с несколькими двухъярусными кроватями.

Какие лицензии и разрешения нужно получить для открытия гостиничного бизнеса в Испании?

Требования к разрешениям и лицензиям для открытия отеля в Испании различаются в зависимости от автономного сообщества и иногда даже провинции. Давайте рассмотрим пример с Барселоной.

Первым и основным документом является лицензия на осуществление деятельности. После получения лицензии необходимо зарегистрироваться в туристическом департаменте или Региональном Совете (Consell Comarcal). Для этого будет проведена проверка объекта с целью подтверждения его пригодности для предоставления гостиничных услуг. Если отель предоставляет дополнительные услуги, такие как рестораны, зоны отдыха, деловые услуги и прочее, то и для этих помещений будут проведены соответствующие проверки, и выданы соответствующие документы, подтверждающие их пригодность для соответствующих видов деятельности.

Построить отель с нуля в Испании

Если вы планируете строить отель с нуля, необходимо учитывать несколько ключевых моментов. В случае Барселоны муниципалитет разработал Специальный городской план по туристическому размещению (PEUAT), который определяет, что место для строительства отеля должно быть подходящим для данного назначения. Поэтому крайне важно получить перед началом работ «informe de compatibilidad urbanística» (отчет о городской совместимости), который подтверждает возможность начала строительства.

После получения всех необходимых предварительных разрешений от муниципалитета, необходимо получить разрешение от туристического департамента Каталонии или местного Hегионального Cовета (Consell Comarcal).

Вот основные документы, необходимые для открытия гостиничного бизнеса в Испании:

Для открытия отеля в Испании необходимо получить лицензию на ведение деятельности (Licencia de actividades). Этот процесс начинается с разработки технического проекта (proyecto técnico de licencia de actividades), который должен быть составлен сертифицированным промышленным инженером в соответствии с требованиями законодательства. Предварительно утвержденный проект необходимо представить в Ayuntamiento или Entidad Ambiental de Control (EAC). После завершения строительства отеля и подготовки к его открытию проводится контрольная инспекция со стороны указанных органов. При соответствии всем требованиям выдается Сертификат соответствия (Certificado de Conformidad), который требуется представить в муниципалитет Барселоны. Затем необходимо уплатить соответствующую пошлину, и лицензия на ведение деятельности выдается на руки.
Для получения разрешения на строительство в Испании (Licencia de obras) требуется разработать технический проект, составленный сертифицированным промышленным инженером (proyecto técnico para la obtención de la licencia de obras).
Для большинства зданий, предназначенных под отели, требуется адаптация системы электроснабжения, так как она часто не соответствует требованиям для использования в гостиничных условиях. Для этого необходимо разработать проект электроснабжения (proyecto eléctrico), составленный сертифицированным промышленным инженером в соответствии с действующим законодательством. Этот проект позволяет легализовать систему и заключить контракт с электроснабжающей компанией.
Для системы газоснабжения также требуется разработать проект (proyecto de gas), составленный сертифицированным промышленным инженером. Этот проект необходим для адаптации системы газоснабжения в соответствии с действующим законодательством и последующей легализации системы. После его разработки можно будет заключить контракт с газоснабжающей компанией.
Для зданий с климатизационным оборудованием мощностью более 70 кВт требуется разработать проект системы вентиляции и кондиционирования, который должен быть составлен сертифицированным промышленным инженером.
Для открытия отеля в Испании необходимо получить разрешение на ведение деятельности от туристического департамента Каталонии. Это разрешение выдается после проведения предварительной инспекции для проверки соответствия всем текущим законодательным требованиям.

На что нужно обращать внимание при получении лицензии на открытие отеля?

Электроснабжение должно соответствовать нормам, установленным в Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT). Для подтверждения соответствия этих требований требуется разработать проект электроснабжения, который должен быть утвержден после соответствующей проверки техническим инженером.
Необходимо обеспечить доступность для людей с ограниченными возможностями. Здание должно соответствовать требованиям, установленным в разделе SUA (Seguridad de Utilización y Accesibilidad) Кодекса Технического Строительства (Código Técnico de la Edificación), а также в Кодексе доступности Каталонии (Decreto 135/1995). Помимо этого, правительство Каталонии опубликовало таблицы (TAAC Taula d’Accessibilitat de les activitats a Catalunya), которые подробно описывают требования доступности для людей с ограниченными возможностями для различных видов деятельности и указывают применяемые нормативы для каждого случая.
Вентиляция. Система вентиляции в здании должна соответствовать правилам Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE). В частности, в отелях все номера должны иметь естественную вентиляцию.
Высота помещений. В отелях высота потолков должна быть не менее 2,5 м, за исключением таких зон, как коридоры, санузлы, кладовые и мусорные комнаты, где допустима минимальная высота потолков в 2,1 м.
Огнеупорность конструкций. Минимальные требования указаны в разделе "Безопасность в случае пожара" (SI) Технического кодекса строительства (Código Técnico de la Edificación).
Эвакуационные пути. Расстояние от любой точки отеля до аварийного выхода не должно превышать 25 м, если выход один, и 50 м – если выходов два.
Шумоизоляция. Работа отеля не должна мешать соседям, поэтому необходимо соблюсти минимальные стандарты по звукоизоляции, указанные в Ordenanza de Medio Ambiente de Barcelona. В большинстве случаев к заявке на лицензию на ведение деятельности нужно приложить акустическое исследование, выполненное Entidad Ambiental de Control (EAC).

Как рассчитать рентабельность гостиничного бизнеса в Испании?

В международной практике для оценки рентабельности гостиничного бизнеса применяются показатели RevPar (доход на доступный номер) и GOPPar (валовая операционная прибыль на доступный номер). RevPar помогает оценить эффективность управления номерным фондом, а GOPPar демонстрирует прибыльность каждого номера.

RevPar вычисляется следующим образом:

RevPar = общий доход от продажи номеров / общее количество номеров

или

RevPar = ADR (средняя стоимость номера) * коэффициент загрузки

Следует учитывать, что этот показатель отражает только доход от продажи номеров и не включает доходы от дополнительных услуг, таких как рестораны, СПА, развлечения, бизнес-услуги и другие.

GOPPar вычисляется как средняя валовая операционная прибыль на каждый доступный номер в отеле, учитывая доход не только от самого размещения, но и от дополнительных услуг, таких как СПА, рестораны и прочие сервисы. Этот показатель позволяет оценить общую эффективность работы отеля, включая все его сервисы, а не только размещение гостей.

Основные аспекты, которые необходимо учитывать при запуске отеля в Испании

Составьте финансовый план. Проведите анализ рынка и решите, сможете ли вы сразу собрать необходимую сумму или обратиться за ипотечным кредитом. В Испании для развития сельского туризма предусмотрены различные программы поддержки и финансирования для предпринимателей, желающих открыть Casa Rural. Ознакомьтесь с этими программами. Важно спланировать бюджет таким образом, чтобы у вас оставалось около 25% инвестиций на возможные дополнительные расходы, связанные с приобретением и запуском бизнеса.
Разработайте финансовый план на период не менее трех до пяти лет вперед. Перед покупкой отеля необходимо тщательно оценить все финансовые риски, чтобы определить, достаточно ли дохода от отеля для покрытия всех расходов, включая выплаты по кредиту, и обеспечения прибыли. Возможно, потребуется консультация специалиста в этой области.
Принять решение о том, стоит ли покупать уже готовый отель или переоборудовать помещение. Если выбран второй вариант, необходимо оценить затраты на ремонт и адаптацию помещения под отель, а также учесть необходимость получения всех необходимых разрешений и лицензий. Это поможет определить, будет ли ваш бизнес прибыльным.
Выбор местоположения для отеля играет ключевую роль в его успешности и прибыльности. Необходимо тщательно исследовать рынок и конкурентную среду перед принятием решения. Например, полезно узнать, продаются ли отели в выбранной локации выше или ниже изначальной стоимости. Если отели в этом районе теряют в цене, вы можете приобрести объект по выгодной цене, однако ожидаемая прибыль может быть ниже по сравнению с более живописными и популярными местами.
Получите консультацию у специалистов в данной отрасли. Специалисты агентства недвижимости GG Real Estate Barcelona с удовольствием Вам помогут в решении всех этих вопросов! Это поможет увеличить вероятность нахождения выгодного предложения по сравнению с самостоятельным поиском. Эксперты, имеющие опыт на рынке и знакомые со всеми его особенностями, в курсе последних новостей и первыми узнают о наиболее выгодных предложениях.
Пригласите профессионального оценщика, специализирующегося на оценке отелей. Он поможет определить реальную рыночную стоимость отеля, которую вы сможете сравнить с ценой, предложенной продавцом. Если оценка значительно выше указанной цены, запросите у оценщика подробный отчет, который можно использовать для переговоров о снижении цены.
Пригласите бухгалтера для аудита учетных данных посетителей отеля. Это поможет получить важную информацию о денежных потоках, активах и финансовом состоянии отеля, что является ключевым для оценки его финансового здоровья перед покупкой.
Получите консультацию у финансового консультанта, который поможет разработать финансовый план для отеля, проведет анализ местного рынка и текущих тенденций, предложит способы увеличения прибыли и поможет создать качественный бизнес-план.
Для проверки отеля обратитесь к инженеру и архитектору. Эти специалисты помогут убедиться, что здание соответствует всем необходимым стандартам и лишено скрытых недостатков. Если требуется реконструкция или ремонт каких-либо помещений или конструкций, они предоставят необходимую информацию и помогут составить предварительный бюджет на эти работы.
Обратитесь к юристу для проверки юридического статуса отеля и его соответствия действующему законодательству. При покупке отеля существует множество юридических аспектов, которые необходимо учитывать, и опытный юрист поможет убедиться, что отель полностью соответствует законодательству и лишен любых юридических проблем. Кроме того, он поможет вам разработать налоговую стратегию с учетом специфики налогового законодательства региона.

В 2024 году открываются новые перспективы для инвестиций в гостиничный сектор Испании

Пандемия сильно пострадала туристический и гостиничный сектор Испании, однако создавшаяся ситуация открыла новые возможности для инвестиций на рынке. Крупные инвестиционные фонды (такие как Blackstone, Azora, Hesperia и другие) и частные инвесторы проявляют интерес к этим возможностям. Они убеждены, что в долгосрочной перспективе гостиничный сектор в Испании восстановится, и этот бизнес станет прибыльным, особенно учитывая доступность предложений по выгодным ценам на рынке в настоящее время.

Планы крупных инвестиционных фондов, таких как HIP, Grupo Hesperia, Colliers International Spain и других, подтверждают, что интерес к гостиничному сектору сохраняется на высоком уровне. Каждый день уверенность инвесторов в восстановление туристического сегмента в Испании в средне- и долгосрочной перспективе (на протяжении следующих 3-4 лет) возрастает, что стимулирует дальнейший рост этого интереса.

Например, Хуан Гарника, глава департамента гостиничного сектора в Savills Aguirre Newman, выражает уверенность в том, что к 2023-2024 годам туристический сектор Испании вернется к уровню, сравнимому с периодом до кризиса.

Давид Алонсо, глава исследовательского отдела BNP Paribas Real Estate в Испании, прогнозирует увеличение активности инвесторов в 2021 году. Этот рост будет обусловлен необходимостью собственников гостиничного бизнеса продавать свои активы из-за финансовых трудностей.

Жорди Феррера из Hesperia отмечает, что на рынке преимущественно предлагаются к продаже отели, принадлежащие мелким семейным бизнесам, столкнувшимся с финансовыми трудностями, а также крупные компании, которые намерены улучшить свои финансовые показатели путем распродажи части активов.

Портал Brainsre.news сообщает, что в настоящее время в Испании выставлено на продажу более 160 отелей, расположенных в основном на побережье, на Канарских и Балеарских островах, а также в крупных городах - Мадриде, Барселоне, Севилье и Валенсии.

Выбрать недвижимость в Испании:

Купить недвижимость на Коста-Гарраф

Купить недвижимость в Лейде

Купить недвижимость в Жироне

Купить недвижимость на Коста-Маресме

Купить недвижимость на Коста-Дорада

Купить недвижимость в Барселоне

Хуан Гарника высказывает уверенность в том, что при улучшении санитарной обстановки откроется период возможностей, который называется "окном возможностей". Важно не упустить этот момент. Поэтому эксперты советуют инвесторам, которые готовы вложить доступные средства, не откладывать решение и начать инвестировать уже в ближайшее время.

Если Вы заинтересовались покупкой отеля в Испании, или желаете посмотреть коммерческие объекты для инвестиций, обращайтесь к нам!

Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о возможностях покупки недвижимости в Барселоне и Каталонии.

Email: info@ggbarcelona.com

Телефон: +34 622 071 118

GG Real Estate Barcelona – ваш ключ к эксклюзивной недвижимости в Испании.